Αγγελούδης για ΔΕΘ: «Και Έκθεση και μητροπολιτικό πάρκο - Όχι σε διχασμό και νέες καθυστερήσεις»

Το άρθρο αυτό συντάσσεται μετά την εξαγγελία που έκανε ο Υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης για τη διάσωση της πρώτης κατοικίας. Όπως ο ίδιος γνωστοποίησε η νομοθετική ρύθμιση υπόσχεται μεγάλο κούρεμα και χαμηλή δόση στους δανειολήπτες, εισάγοντας μια εντελώς διαφορετική προσέγγιση σε σχέση με τι ισχύει σήμερα.

Η βασική αλλαγή: για πρώτη φορά ο οφειλέτης θα μπορεί να διαχωρίσει την πρώτη κατοικία από την υπόλοιπη περιουσία και να ζητήσει ρύθμιση μόνο με βάση την αξία του σπιτιού του. Μέχρι σήμερα, στον εξωδικαστικό, όλα τα περιουσιακά στοιχεία αντιμετωπίζονταν ενιαία – πράγμα που «φούσκωνε» τη ρύθμιση και οδηγούσε σε υψηλές δόσεις.

Στο άρθρο αυτό κάνουμε ένα βήμα παραπάνω: προχωρούμε σε μια αναλυτική χρηματοοικονομική προσέγγιση της πρότασης, μέσα από παραμέτρους και αριθμούς. Τελικός στόχος: να προσδιορίσουμε με αριθμούς το ύψος της δόσης και το ποσοστό κουρέματος, δημιουργώντας ένα μοντέλο-πρόταση που βοηθά τον εξωδικαστικό να γίνει πιο αποτελεσματικός.

Μεταβλητές και Δείκτες του Μοντέλου

 

Για τη σύνταξη της πρότασης χρησιμοποιούμε τις ακόλουθες μεταβλητές:

 

Πέραν των παραπάνω, χρησιμοποιούμε ειδικούς τραπεζικούς δείκτες:

•        LTV (Loan to Value): Σχέση δανείου προς αξία ακινήτου. Όσο υψηλότερος, τόσο μεγαλύτερο το ρίσκο και η ανάγκη κουρέματος.

•        LSTI (Loan Service to Income): Σχέση δόσης προς εισόδημα. Δεν πρέπει να ξεπερνά το 40%, όπως ισχύει και στα στεγαστικά δάνεια.

 

Μεθοδολογία

 

Τα στάδια που ακολουθούμε:

1. Υπολογισμός LTV – βάση για το κούρεμα.
2. Υπολογισμός LSTI – μέγιστο 40%, όπως στα στεγαστικά.
3. Ανάλυση ΒΑΡ – τι θα εισέπραττε η τράπεζα σε πλειστηριασμό.
4. Σενάρια αποπληρωμής (10 και 15 χρόνια) + συγκρίσεις.

 

Το «Νοητό Τρίγωνο» της Ρύθμισης

 

Η βιωσιμότητα μιας ρύθμισης καθορίζεται από τρεις αλληλεξαρτώμενες παραμέτρους:

 

Κορυφή 1 – LSTI (40%): Η δόση δεν μπορεί να ξεπερνά το 40% του εισοδήματος. Ανάλογος περιορισμός ισχύει στα στεγαστικά δάνεια – αν υπερβεί, δημιουργείται νέο κόκκινο δάνειο.

Κορυφή 2 – ΒΑΡ: Σε ποια εμπορική αξία θα βασιστεί ο υπολογισμός; Στην τραπεζική (διογκωμένη) ή στην πραγματική; Και σε ποιον πλειστηριασμό – 1ο ή 4ο (65%);

Κορυφή 3 – Ποιοτικά χαρακτηριστικά: Η ηλικία παίζει καθοριστικό ρόλο. Ένας οφειλέτης 70+ ετών δεν μπορεί να λάβει ρύθμιση 20 ετών – λιγότερες δόσεις σημαίνει υψηλότερη δόση, άρα μεγαλύτερη ανάγκη κουρέματος.

Οι τρεις παράμετροι αλληλεπιδρούν: αν χαμηλώσεις τη δόση (λόγω LSTI), πρέπει να αυξήσεις τις δόσεις (όπου η ηλικία βάζει φρένο) ή να αυξήσεις το κούρεμα (όπου η ΒΑΡ καθορίζει τα όρια).

Πρακτικό Παράδειγμα: Εξέταση της Υπόθεσης

 

Δείκτες LTV
Δανειολήπτης με υπόλοιπο 110.000€. Η τράπεζα δηλώνει εμπορική αξία 150.000€, η αντικειμενική είναι 85.000€. Προσέξτε την απόκλιση:

 

Με αντικειμενική, το δάνειο είναι 29% μεγαλύτερο από το σπίτι. Με εμπορική, φαίνεται εξασφαλισμένο. Αυτή η απόκλιση είναι ο πυρήνας του προβλήματος.

Ανάλυση ΒΑΡ
Η Βίαιη Αξία Ρευστοποίησης δείχνει τι θα εισέπραττε η τράπεζα σε πλειστηριασμό (ΚΠΔ άρθρ. 966, 4ος πλειστηριασμός, 65%):

 Η τράπεζα θα εισέπραττε 80.888€ από 110.000€ – ζημία 29.112€ (26,5%). Αυτό είναι η βάση του δυνητικού κουρέματος.

ΚΡΙΣΙΜΟ ΕΡΩΤΗΜΑ

Σε ποιανού την εμπορική αξία θα υπολογίζεται η αρχή της υπόθεσης;

Οι τράπεζες δηλώνουν υψηλές αξίες για να φαίνονται υπερεξασφαλισμένες. Οι πλειστηριασμοί αποδεικνύουν εντελώς διαφορετική εικόνα.
 

Κατανομή Αξιών

Σενάρια Αποπληρωμής: 10 έναντι 15 χρόνια

 

 
Έλεγχος LSTI: Πόσο εισόδημα χρειάζεται;

 

Με κούρεμα και 15ετή ρύθμιση, αρκεί εισόδημα 1.456€/μήνα για LSTI 40%. Χωρίς κούρεμα και 10ετή, χρειάζεται σχεδόν διπλάσιο (2.732€). Καθοριστική διαφορά για χιλιάδες νοικοκυριά.

Σημεία τριβής και επίμαχα ζητήματα

α) Η εμπορική αξία στα βιβλία της τράπεζας. Οι τράπεζες δηλώνουν υψηλές αξίες για να φαίνονται υπερεξασφαλισμένες. Αν ο αλγόριθμος χρησιμοποιήσει αυτή, η δόση υπολογίζεται σε πλασματική βάση.

β) Η χαμηλή αντικειμενική αξία. Στο παράδειγμά μας είναι 43% χαμηλότερη από την εμπορική. Δεν αντανακλά ρεαλιστική τιμή.

γ) Οι πλειστηριασμοί λένε αλήθεια. Μετά από 4 άγονους, η τιμή πέφτει στο 65%. Η τράπεζα το ξέρει, αλλά δηλώνει 150.000€.

δ) Η ηλικία ως παράγοντας. Οφειλέτης 70+ δεν μπορεί να πάρει 15ετή ρύθμιση – άρα υψηλότερη δόση, άρα μεγαλύτερη ανάγκη κουρέματος.

 
Συμπεράσματα – προτάσεις

 

Η ρύθμιση Πιερρακάκη κινείται στη σωστή κατεύθυνση. Διαχωρισμός πρώτης κατοικίας, κούρεμα, χαμηλότερη δόση – σημαντικά βήματα. Η αποτελεσματικότητα θα κριθεί στην πράξη.

Προτείνουμε:

•        Μηχανισμό ανεξάρτητης εκτίμησης ακινήτων – να μην βασίζεται μόνο στη δήλωση του πιστωτή.

•        Ενσωμάτωση συντελεστών ΒΑΡ στον αλγόριθμο – προσέγγιση πραγματικής αξίας.

•        Ένταξη ορίου LSTI 40% – όπως στα στεγαστικά, για βιώσιμες ρυθμίσεις.

•        Συνυπολογισμός ηλικίας οφειλέτη – προσαρμογή δόσεων και κουρέματος.

 

Η πρόκληση για τη ΓΓΧΤΔΙΧ (Γενική Γραμματεία Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους): να θεσπίσει διαφανές πλαίσιο αποτίμησης, ώστε ο εξωδικαστικός να λειτουργήσει ως εργαλείο δεύτερης ευκαιρίας για τον δανειολήπτη – και όχι μόνο για την τράπεζα.

(Η χρηματοοικονομική ανάλυση έγινε από τους Συνεργάτες της εταιρείας Financial Business Systems Δρ. ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΚΑΜΠΟΥΡΗΣ ΚΑΙ Συνεργάτες)

*Ο Δρ. Δημήτριος Καμπούρης είναι Διδάκτωρ του Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης, Ειδικός επιστήμονας σε θέματα Χρηματοοικονομικής Διοίκησης και εξυγίανσης επιχειρήσεων