Η ελληνική αγορά ακινήτων βιώνει μια αθόρυβη, αλλά δομική μεταβλητότητα, καθώς δύο εξελίξεις που είδαν πρόσφατα το φως της δημοσιότητας, αν διαβαστούν συνδυαστικά, αποκαλύπτουν πως το αφήγημα του εγχώριου real estate έστω και αργά αλλάζει.
Από τη μία πλευρά, η Τράπεζα της Ελλάδος κατέγραψε μείωση το 2025 στις εισροές ξένων κεφαλαίων για αγορές ακινήτων και κάμψη στο πρόγραμμα Golden Visa. Από την άλλη, το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) πρότεινε την επιβολή φόρου στα εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά ακίνητα για να αντιμετωπιστεί η οξυμένη στεγαστική κρίση.
Για να γίνει κατανοητό το μέγεθος της στρέβλωσης που βάζει στο στόχαστρο το ΔΝΤ, αρκεί να δούμε τους πραγματικούς αριθμούς: Το 34,5% του αποθέματος κατοικιών της χώρας, δηλαδή 2.277.615 κατοικίες σε σύνολο 6.596.761, καταγράφονται επίσημα ως κενές (ΕΛΣΤΑΤ, Απογραφή 2021). Πρόκειται για ποσοστό υπερδιπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου (10%-15%). Είναι χαρακτηριστικό πως μόλις 793.884 εξ αυτών είναι τα επίσημα δηλωμένα κενά στο Ε9, αποκαλύπτοντας μια τεράστια απόκλιση μεταξύ δηλωθείσας και πραγματικής κατάστασης. Βέβαια και για να μην δημιουργούνται εσφαλμένες εντυπώσεις στα κενά ακίνητα περιλαμβάνεται ένα ευρύ φάσμα ακινήτων: δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες, ακίνητα προς πώληση ή ενοικίαση, υπό κατασκευή, μη χρησιμοποιούμενα ή εγκαταλειμμένα.
Στη Βόρεια Ελλάδα και την Κεντρική Μακεδονία, η εικόνα είναι αποκαλυπτική. Στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας καταγράφονται συνολικά 363.688 κενά σπίτια, ποσοστό 33,1% (ΕΛΣΤΑΤ, Απογραφή 2021). Μέσα σε αυτή την εξίσωση, η Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης μετρά 140.452 κενές κατοικίες (23,5%). Στον κεντρικό Δήμο Θεσσαλονίκης, 51.472 ακίνητα παραμένουν κενά, αποτελώντας σχεδόν το 24,5% του συνόλου (ΕΛΣΤΑΤ / Blupeak), ενώ στο ευρύτερο Πολεοδομικό Συγκρότημα της Θεσσαλονίκης σχεδόν 1 στις 5 κατοικίες (20,9%) ήτοι 98.612 ακίνητα παραμένουν κλειστά (ΕΛΣΤΑΤ / Blupeak).
Διαβάζοντας κάτω από τις γραμμές αυτών των στατιστικών, αναδεικνύονται κάποια κομβικά συμπεράσματα που ξεπερνούν τη στενή λογική του realestate και διαμορφώνουν ένα κομμάτι του μακροοικονομικού τοπίου της χώρας:
Το σταδιακό σπάσιμο της αλυσίδας GoldenVisa
Ένα ποσοστό από τα κενά ή κλειστά ακίνητα παρέμενε εκτός αγοράς επειδή οι ιδιοκτήτες τους επιδίωκαν να τα πωλήσουν σε ξένους επενδυτές μέσω της Golden Visa ή να τα εντάξουν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Είναι ενδεικτικό ότι στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, 64.045 κενά διαμερίσματα χρονολογούνται από την περίοδο κατασκευής 1961–1980 (ΕΛΣΤΑΤ, Απογραφή 2021), τα οποία συχνά περιμένουν μια ριζική ανακαίνιση για να μεταπωληθούν με υπεραξία. Η μερική υποχώρηση, όμως, των ξένων επενδύσεων στα ακίνητα δείχνει ότι η αγορά φτάνει σε ένα επίπεδο ωρίμανσης.
Ο πιθανός μετασχηματισμός του στεγαστικού σε μακροοικονομικό κίνδυνο
Το ΔΝΤ παραδοσιακά δεν συμπαθεί τους φόρους στην περιουσία. Γιατί τους προτείνει τώρα; Η απάντηση είναι πως το στεγαστικό μπορεί να μετατραπεί σε βραδυφλεγή βόμβα για το ίδιο το ΑΕΠ. Όταν αρκετοί πολίτες αναγκάζονται να δαπανούν το 40% ή 50% του μισθού τους για στέγαση, το διαθέσιμο εισόδημα συρρικνώνεται και η κατανάλωση υποχωρεί ανάλογα. Παράλληλα, δημιουργούνται ανισότητες στον χάρτη: Ενώ στα αστικά κέντρα υπάρχει έλλειψη στέγης, περιοχές όπως η Χαλκιδική καταγράφουν 102.455 κενά ακίνητα λόγω των εξοχικών κατοικιών (ΕΛΣΤΑΤ, Απογραφή 2021). Αυτή η χωρική ανισορροπία και το μεγάλο κόστος στέγασης στα αστικά κέντρα εμποδίζουν την κινητικότητα των εργαζομένων, πλήττοντας την ανταγωνιστικότητα της οικονομίας. Εάν η προσφορά ακινήτων από το στοκ των κάθε λογής κενών ή κλειστών ακινήτων αρχίσει να ξεμπλοκάρει, τότε η αγορά μπορεί να διορθώσει τις τιμές της ομαλά χωρίς να υπάρξουν κραδασμοί εξαιτίας της συρρίκνωσης στις πωλήσεις που συνδέονται με την Golden Visa και με τις ξένες επενδύσεις.
Από την «εξωστρέφεια» της αγοράς ακινήτων στην εσωτερική διαχείριση πόρων
Την τελευταία δεκαετία, η Ελλάδα αντιμετώπισε το οικιστικό της απόθεμα σε έναν αρκετά μεγάλο βαθμό και ως ένα εξαγώγιμο προϊόν. Η συνδυαστική ανάγνωση των νέων δεδομένων δείχνει ότι το μοντέλο αυτό μπορεί να φτάνει στα όρια του. Το κράτος καλείται να παίξει ξανά τον ρυθμιστικό του ρόλο, ενεργοποιώντας το αδρανές απόθεμα (όπως τα 98.612 κενά ακίνητα στο Πολεοδομικό Συγκρότημα Θεσσαλονίκης) για να αντιμετωπιστεί το πιεστικό στεγαστικό πρόβλημα.
Η ταυτόχρονη μείωση των ξένων αγοραστών και η θεσμική πρόταση για την επιβολή «πέναλτι» στα άδεια σπίτια σηματοδοτούν πιθανότατα την έναρξη μιας στροφής στο ελληνικό real estate. Η αγορά εισέρχεται σε μια αναγκαία φάση ωρίμανσης και με εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα να παραμένουν κλειστά ή κενά, η επανένταξη τους στην αγορά μπορεί να συμβάλει στη στήριξη της εγχώριας κατανάλωσης, της παραγωγικής οικονομίας και, τελικά, της ίδιας της κοινωνικής συνοχής.
