Όποιος έχει προσπαθήσει να νοικιάσει ή να αγοράσει σπίτι στη Θεσσαλονίκη τα τελευταία χρόνια δεν χρειάζεται στατιστικά για να καταλάβει τι συμβαίνει. Αρκεί ένα τηλέφωνο ή μια ματιά σε αγγελία. Τιμές που ανεβαίνουν κάθε λίγες εβδομάδες και διαμερίσματα που «φεύγουν» εν ριπή οφθαλμού.
Η αγορά ακινήτων στην πόλη έχει ξεπεράσει προ πολλού τα όρια της «εγκράτειας». Δεν πρόκειται για μια παράλογη εξέλιξη, αλλά για το αποτέλεσμα της έντονης ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Όταν η ζήτηση αυξάνεται σταθερά, ενώ η διαθέσιμη προσφορά παραμένει περιορισμένη ή ανελαστική, η άνοδος των τιμών είναι σχεδόν αναπόφευκτη. Έτσι εξηγείται γιατί ακόμη και παλαιότερα διαμερίσματα, με στοιχειώδεις ανακαινίσεις, εμφανίζονται ως «ευκαιρίες», σε τιμές δυσανάλογες με τα εισοδήματα των ενδιαφερομένων.
Το επιχείρημα της ζήτησης δεν είναι τυχαίο άλλοθι, αφού αποτελεί τον έναν πόλο του βασικού μηχανισμού λειτουργίας της αγοράς. Υπάρχουν φοιτητές, εργαζόμενοι, νέοι άνθρωποι που επιδιώκουν ανεξαρτησία. Παράλληλα, η αύξηση του τουρισμού, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η είσοδος επενδυτικών κεφαλαίων ενισχύουν περαιτέρω τις ανάγκες. Από την άλλη πλευρά, η προσφορά δεν ακολουθεί με τον ίδιο βηματισμό: οι νέες οικοδομές «εντάσσονται στο σύστημα» με αργούς ρυθμούς, ενώ σημαντικός αριθμός κατοικιών παραμένει εκτός αγοράς ή απαιτεί υψηλό κόστος ανακαίνισης για να καταστεί αξιοποιήσιμος.
Έτσι, όσο περισσότεροι διεκδικούν λιγότερα διαθέσιμα ακίνητα, τόσο υψηλότερα ανεβαίνει το επίπεδο τιμών. Αυτό οδηγεί σε μια πόλη που γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη για τους ίδιους τους κατοίκους της, ειδικά για τους νεότερους. Όταν το ενοίκιο απορροφά μεγάλο μέρος του εισοδήματος, η ανεξαρτησία καθυστερεί, η παραμονή στο πατρικό παρατείνεται και η δημιουργία οικογένειας μετατίθεται χρονικά. Η επίπτωση στο δημογραφικό είναι, όσο κι αν φαίνεται περίεργο, μια από τις παρενέργειες της σημερινής αγοράς ακινήτων.
Παρόμοιες συνθήκες επικρατούν και στο σκέλος των πωλήσεων. Τα ανακαινισμένα και τα νεόδμητα ακίνητα συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, άρα και τις υψηλότερες τιμές. Αντίθετα, μεγάλο μέρος του παλαιού αποθέματος παραμένει λιγότερο ελκυστικό, δημιουργώντας μια αγορά δύο ταχυτήτων: ακίνητα υψηλής ζήτησης με αυξημένες τιμές και ακίνητα χαμηλότερης ζήτησης που δυσκολεύονται να καταστούν ελκυστικά.
Η προσέλκυση κεφαλαίων, εγχώριων και μη, ενισχύει περαιτέρω αυτή τη δυναμική. Η κατοικία αντιμετωπίζεται ολοένα και περισσότερο ως επενδυτικό αγαθό, γεγονός που αυξάνει τον ανταγωνισμό για την απόκτησή της. Αυτό δεν είναι κατ’ ανάγκη αρνητικό από οικονομική σκοπιά, αλλά μεταβάλλει τη λειτουργία της αγοράς, καθιστώντας δυσκολότερη την πρόσβαση για όσους αναζητούν ακίνητο για ιδιοκατοίκηση.
Η Θεσσαλονίκη δεν αποτελεί εξαίρεση διεθνώς, όμως υπάρχει μια ειδοποιός διαφορά: το «βαλάντιο» δεν είναι ευθέως ανάλογο των «πτήσεων» των τιμών. Έτσι, η οικονομική αρχή της προσφοράς και ζήτησης έχει πιο έντονο κοινωνικό αποτύπωμα.
Η αγορά δεν λειτουργεί στη βάση «ηθικών αξιών», αλλά με κίνητρα, δικούς της κανόνες και ισορροπίες. Όσο η ζήτηση παραμένει ισχυρή και η προσφορά περιορισμένη, οι τιμές θα βρίσκονται «στο ρετιρέ». Οι πολιτικές παρεμβάσεις επηρεάζουν θετικά αυτή την ισορροπία, κυρίως ενισχύοντας την προσφορά μέσω αξιοποίησης κλειστών ακινήτων, επιτάχυνσης της οικοδομικής δραστηριότητας ή κινήτρων για ανακαινίσεις, ρυθμίζοντας σε μεγάλο βαθμό την αγορά. Η ισορροπία νομοτελειακά θα βρεθεί προσεχώς. Το κρίσιμο είναι να έχει «πληρωθεί» μέχρι τότε το μικρότερο δυνατό «τίμημα».
