Την ίδια στιγμή, τα ενοίκια στα γραφεία υψηλών προδιαγραφών κινούνται ανοδικά, ενώ το μεγαλύτερο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις νέες απαιτήσεις των επιχειρήσεων. Σε αυτό το πλαίσιο, το 2026 αναμένεται να κινηθεί στην ίδια τροχιά, με τη ζήτηση για σύγχρονους χώρους να παραμένει ισχυρή, τα ενοίκια να αυξάνονται –ιδίως στα γραφεία υψηλών προδιαγραφών– και την αγορά να περιμένει τις πρώτες ουσιαστικές ανάσες προσφοράς από νέα projects που θα αρχίσουν να αλλάζουν τις ισορροπίες.
Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά με έντονες αντιθέσεις: από τη μία πλευρά, σύγχρονα γραφεία που «εξαφανίζονται» σχεδόν αμέσως από την αγορά, και από την άλλη, παλαιότερα ακίνητα που παραμένουν ανεκμετάλλευτα ή απαιτούν σημαντικές επενδύσεις για να επανέλθουν σε ανταγωνιστική τροχιά. Σε αυτό το περιβάλλον, η Θεσσαλονίκη ενισχύει τον ρόλο της ως επιχειρηματικό κέντρο της Βόρειας Ελλάδας, προσελκύοντας νέο ενδιαφέρον από επενδυτές και εταιρείες που αναζητούν ποιοτικούς χώρους εγκατάστασης.
Η ευρύτερη οικονομική συγκυρία λειτουργεί υποστηρικτικά. Η ελληνική οικονομία διατηρεί ρυθμούς ανάπτυξης άνω του ευρωπαϊκού μέσου όρου, με αύξηση του ΑΕΠ περίπου 2,1% το 2025, στηριζόμενη στην κατανάλωση και τις επενδύσεις, ενώ ο πληθωρισμός αποκλιμακώνεται. Το περιβάλλον αυτό ενισχύει τη ζήτηση για επαγγελματικούς χώρους, ιδιαίτερα σε δυναμικά αστικά κέντρα όπως η Θεσσαλονίκη.
Aπό το παλιό στο σύγχρονο απόθεμα
Πιο συγκεκριμένα, με βάση το market report της Δανός| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate, για το δεύτερο εξάμηνο του 2025, η αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης κινείται με δύο ταχύτητες. Αν και υπάρχει σημαντικό απόθεμα παλαιών και χαμηλής ποιότητας κτιρίων, εμφανίζουν υψηλά ποσοστά κενών χώρων. ενώ τα σύγχρονα γραφεία υψηλών προδιαγραφών (Grade A) παρουσιάζουν εξαιρετικά χαμηλή διαθεσιμότητα, κάτω από 5%.
Η τάση αυτή αποδίδεται κυρίως στη λεγόμενη «φυγή προς την ποιότητα» (flight-to-quality). Επιχειρήσεις επιλέγουν να μετακινηθούν από κατακερματισμένα και ενεργειακά αναποτελεσματικά κτίρια σε μεγαλύτερους, σύγχρονους και ενεργειακά αποδοτικούς χώρους. Η συγκέντρωση δραστηριοτήτων σε ενιαία κτίρια αποτελεί στρατηγική επιλογή που μειώνει λειτουργικά κόστη και ενισχύει την εταιρική εικόνα.
Παράλληλα, η υιοθέτηση προτύπων ESG (Environmental, Social, Governance) λειτουργεί ως καταλύτης για την αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος, οδηγώντας σε αυξημένη ζήτηση για νέα ή πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα.
Ζήτηση και ενοίκια: έντονες πιέσεις στις τιμές
Η ζήτηση για γραφεία στην πόλη παραμένει έντονη, με επίκεντρο το κέντρο και περιοχές με καλή προσβασιμότητα. Ιδιαίτερα αυξημένο ενδιαφέρον καταγράφεται από εταιρείες τεχνολογίας, outsourcing και επαγγελματικών υπηρεσιών, οι οποίες αποτελούν τον βασικό κινητήριο μοχλό της αγοράς.
Τα ενοίκια στα σύγχρονα γραφεία υψηλών προδιαγραφών διαμορφώνονται σήμερα μεταξύ 15 και 17 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, καταγράφοντας ετήσια αύξηση περίπου 4,5%. Αντίθετα, ο μέσος όρος για το σύνολο της αγοράς παραμένει χαμηλότερος, γύρω στα 10,5 ευρώ/τ.μ., λόγω της μεγάλης παρουσίας παλαιότερων ακινήτων. Η έλλειψη νέων αναπτύξεων ενισχύει περαιτέρω τις ανοδικές πιέσεις, ενώ η αυξανόμενη χρήση ευέλικτων μορφών εργασίας έχει οδηγήσει και στην ανάπτυξη του co-working, το οποίο αξιοποιεί και αναβαθμίζει παλαιούς χώρους στο κέντρο.
Παρά το γεγονός ότι το συνολικό ποσοστό κενών χώρων στην αγορά κυμαίνεται στο 8% με 9%, αυτό δεν αποτυπώνει την πραγματική εικόνα. Η διαθεσιμότητα σύγχρονων γραφείων είναι εξαιρετικά περιορισμένη, γεγονός που δημιουργεί έντονη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος αποτελείται από μικρά, παλαιά κτίρια που απαιτούν σημαντικές επενδύσεις για να καταστούν ανταγωνιστικά. Αυτό εξηγεί και τη στροφή της αγοράς προς νέες κατασκευές ή εκτεταμένες ανακαινίσεις.
Επενδυτικό ενδιαφέρον και αποδόσεις
Παρά τη σχετικά περιορισμένη συναλλακτική δραστηριότητα, λόγω απροθυμίας πώλησης από ιδιοκτήτες, το επενδυτικό ενδιαφέρον είναι ισχυρό. Οι αποδόσεις (yields) για σύγχρονα γραφεία υψηλών προδιαγραφών διαμορφώνονται μεταξύ 7,25% και 7,50%, επίπεδα που θεωρούνται ελκυστικά σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές.
Οι επενδυτές στρέφονται πλέον σε έργα build-to-suit (κατασκευές κατόπιν ζήτησης), μικτές αναπτύξεις (mixed-use), εξασφάλιση οικοπέδων για μελλοντικές επενδύσεις. Η σταθερότητα των αποδόσεων και η προοπτική αύξησης ενοικίων ενισχύουν τη θετική εικόνα της αγοράς.
Νέα έργα και pipeline: ο ρόλος του Thess INTEC
Η μελλοντική εξέλιξη της αγοράς συνδέεται άμεσα με μεγάλα αναπτυξιακά projects. Κεντρικό ρόλο αναμένεται να διαδραματίσει το Thess INTEC σύμφωνα με το market report, ένα μεγάλο τεχνολογικό και καινοτομικό πάρκο, το οποίο αναμένεται να προσελκύσει εταιρείες υψηλής τεχνολογίας και να λειτουργήσει ως βασικός πόλος ζήτησης. Έργα όπως η ανάπλαση του FIX από τη DIMAND θα προσθέσουν σημαντικό απόθεμα σύγχρονων γραφείων στην αγορά. Ωστόσο, η ουσιαστική ενίσχυση της προσφοράς αναμένεται μετά το 2027, γεγονός που σημαίνει ότι η πίεση στην αγορά θα συνεχιστεί βραχυπρόθεσμα.
Οι προοπτικές για το 2026
Οι προοπτικές για το 2026 παραμένουν θετικές, με δύο βασικούς άξονες: συνέχιση της ανοδικής πορείας των ενοικίων και σταδιακή ενεργοποίηση νέων αναπτύξεων. Τα ενοίκια στα prime γραφεία εκτιμάται ότι θα αυξηθούν επιπλέον κατά 3,5% έως 5%, ιδιαίτερα στο κέντρο και στις άμεσα συνδεδεμένες περιοχές. Την ίδια στιγμή, οι αποδόσεις αναμένεται να σταθεροποιηθούν κοντά στο 7%, ενώ η επενδυτική δραστηριότητα θα ενισχυθεί με την είσοδο νέων έργων στην αγορά.
Καθοριστικός παράγοντας θα παραμείνει η ανάπτυξη του κλάδου τεχνολογίας, ο οποίος συνεχίζει να τροφοδοτεί τη ζήτηση για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους.
Η αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης συνεπώς οδηγείται προς ένα πιο ώριμο και θεσμικό μοντέλο, με έμφαση στην ποιότητα, τη βιωσιμότητα και τις σύγχρονες υποδομές. Η έντονη ζήτηση, σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά, δημιουργεί ένα περιβάλλον αυξανόμενων τιμών και ισχυρού επενδυτικού ενδιαφέροντος. Παρά τις προκλήσεις, κυρίως σε επίπεδο αποθέματος, η Θεσσαλονίκη ενισχύει τη θέση της ως περιφερειακό επιχειρηματικό και τεχνολογικό κέντρο, με την αγορά γραφείων να αποτελεί έναν από τους βασικούς δείκτες αυτής της εξέλιξης.
