Περιοχές όπως ο Δήμος Παύλου Μελά, το Κορδελιό, ο Εύοσμος, οι Αμπελόκηποι και η Μενεμένη καταγράφουν υψηλότερα ποσοστά πληρότητας από το κέντρο, σηματοδοτώντας μια σταδιακή αλλά ουσιαστική μετατόπιση της δραστηριότητας.
Η εξέλιξη αυτή αποτυπώνει μια αγορά που ωριμάζει και διαφοροποιείται χωρικά, καθώς οι επισκέπτες αναζητούν πλέον πιο οικονομικές επιλογές διαμονής, χωρίς να εγκαταλείπουν το αστικό περιβάλλον και την εύκολη πρόσβαση στο κέντρο. Την ίδια στιγμή, οι επενδυτές στρέφονται σε περιοχές με χαμηλότερο κόστος απόκτησης ακινήτων και μεγαλύτερα περιθώρια πληρότητας, δημιουργώντας νέες ισορροπίες στην αγορά short-stay της Θεσσαλονίκης.
Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, το κέντρο της πόλης παραμένει ο ισχυρός πυρήνας της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά δεν είναι πλέον ο μοναδικός. Η επικείμενη εφαρμογή περιορισμών στις νέες καταχωρίσεις Airbnb στο ιστορικό κέντρο από το 2026, σε συνδυασμό με τη δυναμική των περιφερειακών αγορών, ενισχύει τη σημασία της «νέας γεωγραφίας» της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η οποία διαμορφώνει διαφορετικά μοντέλα αποδόσεων, τιμών και ζήτησης σε ολόκληρη την πόλη.
Σήμερα, στη Θεσσαλονίκη καταγράφονται συνολικά 4.606 ενεργές αγγελίες βραχυχρόνιας μίσθωσης, αριθμός που κατατάσσει την πόλη στις μεγαλύτερες αστικές αγορές short-stay πανελλαδικά και τη μεγαλύτερη στη Βόρεια Ελλάδα. Η μέση ημερήσια τιμή (Average Daily Rate – ADR) διαμορφώνεται στα 87 ευρώ, επιβεβαιώνοντας ότι η Θεσσαλονίκη παραμένει ένας ελκυστικός city-break προορισμός, χωρίς όμως να εμφανίζει τα χαρακτηριστικά υπερκορεσμού άλλων τουριστικών μητροπόλεων.
Πληρότητες: η δυναμική μετατοπίζεται εκτός κέντρου
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ανάλυση της μέσης πληρότητας ανά περιοχή, καθώς αναδεικνύει μια σταδιακή γεωγραφική αναδιάταξη της ζήτησης. Την υψηλότερη μέση πληρότητα καταγράφει ο Δήμος Παύλου Μελά, με 38,4%, γεγονός που τον φέρνει στην κορυφή της κατάταξης. Ακολουθεί ο δήμος Κορδελιού–Ευόσμου με 33,8% και το κέντρο της Θεσσαλονίκης με 32,7%.
Στη συνέχεια συναντώνται οι Αμπελόκηποι–Μενεμένη με 30% και Νεάπολη–Συκιές με 29,9%, ενώ χαμηλότερα κινούνται η Καλαμαριά με 25,7% και ο δήμος Πυλαίας–Χορτιάτης με 22,3%. Τα στοιχεία αυτά δείχνουν ότι, αν και το κέντρο παραμένει ο βασικός πόλος της αγοράς, τα δυτικά και βορειοδυτικά τμήματα της πόλης εμφανίζουν ισχυρή δυναμική, προσελκύοντας επισκέπτες με χαμηλότερο κόστος διαμονής αλλά υψηλότερη συχνότητα κρατήσεων.
Η τάση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο κατά την οποία τίθεται σε εφαρμογή ο περιορισμός νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, γεγονός που ενδέχεται να ενισχύσει περαιτέρω την περιφερειακή διάχυση της ζήτησης.
Τιμές διανυκτέρευσης: premium αγορές και οικονομικές ζώνες
Οι διαφοροποιήσεις αποτυπώνονται με σαφήνεια και στις μέσες ημερήσιες τιμές ανά περιοχή. Την υψηλότερη τιμή καταγράφει ο δήμος Πυλαίας–Χορτιάτη, με 124 ευρώ ανά διανυκτέρευση, επιβεβαιώνοντας τον ρόλο της ως «premium» αγοράς, με πιο επιλεκτική και περιορισμένη ζήτηση. Το κέντρο της Θεσσαλονίκης διατηρεί τη μέση τιμή των 87 ευρώ, ενώ ο δήμος Κορδελιού–Ευόσμου κινείται στα 86,4 ευρώ, στοιχείο που υποδηλώνει ότι συγκεκριμένες δυτικές περιοχές μπορούν να ανταγωνιστούν το κέντρο σε επίπεδο τιμών.
Η Καλαμαριά ακολουθεί με 80,1 ευρώ, ο δήμος Νεάπολης Συκεών με 74,4 ευρώ, ο Δήμος Παύλου Μελά με 59 ευρώ, ενώ οι Αμπελόκηποι–Μενεμένη καταγράφουν τη χαμηλότερη μέση τιμή στα 54,7 ευρώ. Η εικόνα αυτή καταδεικνύει ότι η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη δεν είναι ενιαία, αλλά διαρθρώνεται σε διακριτές υποαγορές με διαφορετικό προφίλ επισκεπτών και επενδυτικών αποδόσεων.
Αγγελίες και συγκέντρωση: το κέντρο κυριαρχεί
Παρά τη σταδιακή ενίσχυση της περιφέρειας, το κέντρο της Θεσσαλονίκης εξακολουθεί να κυριαρχεί απόλυτα στον αριθμό των ενεργών αγγελιών. Συγκεκριμένα, συγκεντρώνει 4.086 καταχωρίσεις, απορροφώντας τη συντριπτική πλειονότητα της αγοράς short-stay. Σε μεγάλη απόσταση ακολουθούν η Καλαμαριά με 154 αγγελίες, Νεάπολη–Συκιές με 127, Πυλαία–Χορτιάτης με 77, Αμπελόκηποι–Μενεμένη με 61, Δήμος Παύλου Μελά με 58 και ο Κορδελιός–Εύοσμος με 43 αγγελίες.
Η χωρική αυτή συγκέντρωση εξηγεί σε μεγάλο βαθμό και την ένταση της δημόσιας συζήτησης γύρω από τη βραχυχρόνια μίσθωση στο κέντρο της πόλης, καθώς η πίεση εντοπίζεται σε ένα πολύ περιορισμένο γεωγραφικό αποτύπωμα.
Έσοδα και αποδόσεις: πρωτιά του κέντρου, εκπλήξεις στην περιφέρεια
Σε όρους εκτιμώμενων ετήσιων εσόδων ανά ακίνητο, το κέντρο της Θεσσαλονίκης διατηρεί την πρώτη θέση, με μέσο ετήσιο έσοδο 10,7 χιλ. ευρώ. Ακολουθούν οι Αμπελόκηποι–Μενεμένη με 7,6 χιλ. ευρώ, η Καλαμαριά με 6,9 χιλ. ευρώ, ο δήμος Κορδελιού–Ευόσμου με 6,8 χιλ. ευρώ και ο Δήμος Παύλου Μελά με 6,7 χιλ. ευρώ. Ο δήμος Νεάπολης–Συκεών καταγράφει 6,3 χιλ. ευρώ, ενώ χαμηλότερα βρίσκεται ο δήμος Πυλαίας–Χορτιάτης με 5,6 χιλ. ευρώ, παρά τις υψηλές ημερήσιες τιμές, λόγω χαμηλότερων ποσοστών πληρότητας.
Η εικόνα αυτή αναδεικνύει ότι οι υψηλές τιμές δεν μεταφράζονται πάντα σε υψηλότερα έσοδα, καθώς η πληρότητα παραμένει κρίσιμος παράγοντας για τη συνολική απόδοση μιας επένδυσης.
Βραχυχρόνια έναντι μακροχρόνιας μίσθωσης
Η σύγκριση με την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης αναδεικνύει την έντονη χωρική συγκέντρωση των short-stay ακινήτων. Στο κέντρο της Θεσσαλονίκης καταγράφονται 4.086 αγγελίες βραχυχρόνιας μίσθωσης έναντι 3.612 αγγελιών κατοικίας, σύμφωνα με την έρευνα της Prosperty. Αντίθετα, στη μακροχρόνια μίσθωση η προσφορά είναι περισσότερο κατανεμημένη, με την Καλαμαριά να διαθέτει 1.276 αγγελίες, το Φάληρο–Ιπποκράτειο 1.015, την Τούμπα 968, την Ανάληψη–Μπότσαρη 869, την Πυλαία 740, τη Θέρμη 682, τη Νεάπολη–Συκιές 656, τη Βούλγαρη–Ντεπώ 643 και τον Εύοσμο 574 αγγελίες.
Ο «κόφτης» των νέων Airbnb και η επόμενη μέρα
Υπενθυμίζεται ότι από την 1η Μαρτίου 2026 τίθεται σε εφαρμογή το πάγωμα νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στην 1η Δημοτική Ενότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, κατ’ αντιστοιχία με το μοντέλο που εφαρμόστηκε στα μεγάλα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας. Η ρύθμιση αφορά το ιστορικό, εμπορικό και τουριστικό κέντρο της πόλης και αποσκοπεί στην αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση και στη μείωση της πίεσης στις τιμές των ενοικίων, με δυνατότητα χρονικής παράτασης και για τα επόμενα έτη.
Ωστόσο, το νέο Διοικητικό Συμβούλιο της νεοϊδρυθείσας Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Συλλόγων Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων εκτιμά ότι ο «κόφτης» θα πέσει στο κενό. Ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας, Λευτέρης Ποταμιάνος, επισήμανε πρόσφατα από τη Θεσσαλονίκη ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν ευθύνεται για τη στεγαστική κρίση και ότι δεν έχει επηρεάσει τις τιμές των ενοικίων, υποστηρίζοντας πως τα προβλήματα της αγοράς κατοικίας έχουν βαθύτερα διαρθρωτικά αίτια.
Μια ώριμη, last-minute αστική αγορά
Σύμφωνα και με τα στοιχεία του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA), η Θεσσαλονίκη αποτελεί μια ώριμη και εξαιρετικά ανταγωνιστική αστική αγορά, με υψηλή πυκνότητα καταλυμάτων. Το city-break μοντέλο, η ισχυρή φοιτητική αγορά, τα επενδυτικά ακίνητα μικρού μεγέθους και η άνθηση του τουρισμού την τελευταία δεκαετία έχουν διαμορφώσει ένα περιβάλλον υπερπροσφοράς, αλλά και σταθερών πληροτήτων.
Η πόλη λειτουργεί ως last-minute destination, με κρατήσεις που πραγματοποιούνται λίγες ημέρες πριν την άφιξη. Ο Οκτώβριος αναδεικνύεται στον καλύτερο μήνα του έτους, λόγω συνεδρίων, εκθέσεων, αθλητικών διοργανώσεων και φθινοπωρινής city-break κίνησης. Σε αντίθεση με τους παραθαλάσσιους προορισμούς, η Θεσσαλονίκη εμφανίζει ανεστραμμένη εποχικότητα και δεν εξαρτάται από το καλοκαίρι.
Ειδικά για το ιστορικό και εμπορικό κέντρο, όπου καταγράφονται 626 ενεργές καταχωρίσεις με βάση τα στοιχεία του STAMA, η πληρότητα κινείται κοντά στο 60%, με υψηλότερο ADR από τον μέσο όρο της πόλης. Το κέντρο συγκεντρώνει το ισχυρότερο luxury city segment και την υψηλότερη απόδοση επένδυσης ανά τετραγωνικό, λειτουργώντας ως ο αδιαμφισβήτητος πυρήνας του city-break τουρισμού της Θεσσαλονίκης.
Συνολικά, η βραχυχρόνια μίσθωση στη Θεσσαλονίκη εξελίσσεται σε μια πολυδιάστατη αγορά, όπου το κέντρο παραμένει κυρίαρχο, αλλά οι περιφερειακές περιοχές κερδίζουν έδαφος, δημιουργώντας μια νέα γεωγραφία επενδυτικών ευκαιριών και προκλήσεων.
