Τα δεδομένα της πρόσφατης μελέτης «Η Στέγαση στην Ελλάδα: Τάσεις, προκλήσεις και προοπτικές» της διαΝΕΟσις φωτίζουν με σαφήνεια τη θέση των δύο περιοχών στον εθνικό στεγαστικό χάρτη και προσφέρουν κρίσιμα εργαλεία ανάλυσης για την οικονομία.
Η Θεσσαλονίκη ως ώριμη και πιεσμένη αστική αγορά κατοικίας
Η Θεσσαλονίκη καταγράφεται πλέον ως ώριμη αστική αγορά κατοικίας, με σταθερά ανοδική πορεία τιμών από το 2017 έως και το 2024. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ο δείκτης τιμών κατοικιών για τη Θεσσαλονίκη ακολουθεί την εθνική τάση ανόδου, παρουσιάζοντας μάλιστα ανθεκτικότητα ακόμη και κατά την περίοδο της πανδημίας, όταν άλλες αγορές εμφάνισαν σημάδια επιβράδυνσης.
Η εξέλιξη αυτή δεν είναι αποσυνδεδεμένη από τη συνολική οικονομική ανάκαμψη, την αυξημένη τουριστική δραστηριότητα, αλλά και την αλλαγή του επενδυτικού προφίλ της πόλης. Η Θεσσαλονίκη λειτουργεί ως κόμβος φοιτητικής στέγασης, βραχυχρόνιων μισθώσεων και επενδυτικών αγορών μικρών και μεσαίων κατοικιών, γεγονός που ενισχύει τη ζήτηση αλλά ταυτόχρονα περιορίζει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμη χρήση.
Κεντρική Μακεδονία: μεγάλο απόθεμα, περιορισμένη λειτουργική προσφορά
Σε περιφερειακό επίπεδο, η Κεντρική Μακεδονία εμφανίζει ένα από τα μεγαλύτερα αποθέματα κατοικιών στη χώρα, σύμφωνα με την απογραφή κατοικιών της ΕΛΣΤΑΤ (2021). Παράλληλα, όμως, καταγράφει και υψηλό ποσοστό κενών κατοικιών, γεγονός που συνιστά ένα από τα μεγαλύτερα παράδοξα της αγοράς.
Η ύπαρξη σημαντικού αριθμού κενών ακινήτων δεν μεταφράζεται αυτόματα σε αυξημένη προσφορά κατοικιών. Πολλά από τα ακίνητα αυτά βρίσκονται εκτός αγοράς λόγω παλαιότητας, κόστους ανακαίνισης, ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης. Το αποτέλεσμα είναι μια δομική ανισορροπία: τυπικά επαρκές απόθεμα, αλλά πρακτικά περιορισμένη προσφορά λειτουργικών και προσιτών κατοικιών, ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα και γύρω από τη Θεσσαλονίκη.
Η οικοδομική δραστηριότητα και τα όριά της
Η οικοδομική δραστηριότητα στην Κεντρική Μακεδονία παρουσιάζει σημάδια ανάκαμψης μετά το 2018, με αύξηση των συνολικών τετραγωνικών μέτρων νέων οικοδομικών αδειών. Ωστόσο, η μελέτη επισημαίνει ότι η αύξηση των κατασκευών δεν επαρκεί από μόνη της για να εξομαλύνει την αγορά, ιδίως σε περιοχές με έντονη ζήτηση και πολεοδομικούς περιορισμούς όπως η Θεσσαλονίκη.
Παράλληλα, το αυξημένο κόστος κατασκευής –λόγω υλικών, ενέργειας και χρηματοδότησης– μετακυλίεται στις τελικές τιμές πώλησης και ενοικίασης, περιορίζοντας την αποτελεσματικότητα της προσφοράς ως μηχανισμού αποκλιμάκωσης των τιμών.
Κόστος στέγασης: το αστικό βάρος για τα νοικοκυριά
Η μελέτη καταδεικνύει ότι οι αστικές περιοχές στην Ελλάδα εμφανίζουν το υψηλότερο ποσοστό υπέρμετρης επιβάρυνσης του κόστους στέγασης, με τη Θεσσαλονίκη να εντάσσεται πλήρως σε αυτή την κατηγορία. Το 2024, πάνω από το 35% του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών κατευθύνεται σε στεγαστικές δαπάνες, όταν ο μέσος όρος της ΕΕ-27 διαμορφώνεται στο 19,2% .
Η επιβάρυνση αυτή είναι εντονότερη στους ενοικιαστές, στους νέους ηλικίας 18–29 ετών και στα μονοπρόσωπα ή μονογονεϊκά νοικοκυριά – κοινωνικές ομάδες που συγκεντρώνονται σε μεγάλο βαθμό και στο πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης. Το αυξημένο ενεργειακό κόστος και τα υψηλότερα επιτόκια δανεισμού εντείνουν περαιτέρω την πίεση, περιορίζοντας την καταναλωτική δυνατότητα και την αποταμίευση των νοικοκυριών.
Τα διαθέσιμα στοιχεία αναδεικνύουν ότι η στεγαστική επιβάρυνση δεν διαφοροποιείται μόνο με βάση τον βαθμό αστικότητας, αλλά παρουσιάζει έντονη γεωγραφική ετερογένεια και σε περιφερειακό επίπεδο. Περιφέρειες όπως το Νότιο Αιγαίο, η Ήπειρος, η Αττική, η Θεσσαλονίκη και συνολικά η Κεντρική Μακεδονία καταγράφουν υψηλότερα ποσοστά υπέρμετρης επιβάρυνσης των νοικοκυριών για την κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών, γεγονός που υποδηλώνει συσσώρευση πιέσεων σε συγκεκριμένους γεωγραφικούς πόλους.
Κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις
Η στεγαστική πίεση στη Θεσσαλονίκη και την Κεντρική Μακεδονία δεν αποτελεί μόνο ζήτημα αγοράς ακινήτων, αλλά ευρύτερο οικονομικό και κοινωνικό πρόβλημα. Η υπέρμετρη επιβάρυνση του κόστους στέγασης συνδέεται με αυξημένες καθυστερήσεις πληρωμών, περιορισμό της κατανάλωσης και ενίσχυση των εισοδηματικών ανισοτήτων. Τα δεδομένα δείχνουν ότι οι ενοικιαστές και τα νεότερα νοικοκυριά πλήττονται δυσανάλογα, γεγονός που επηρεάζει και τη δημογραφική και αναπτυξιακή προοπτική της περιοχής.
Τα δεδομένα υποδηλώνουν ακόμη ότι οι στεγαστικές πιέσεις δεν απορρέουν αποκλειστικά από την άνοδο των τιμών, αλλά συνδέονται και με βαθύτερες δομικές μεταβολές στη σύνθεση των νοικοκυριών. Παράγοντες όπως η αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, η καθυστερημένη δημιουργία οικογένειας, τα διαφορετικά πρότυπα απασχόλησης και εισοδήματος, καθώς και οι δημογραφικές διαφοροποιήσεις ανά περιοχή, διαμορφώνουν ένα νέο στεγαστικό τοπίο, με έντονες τοπικές ιδιαιτερότητες.
Επιπλέον, η αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα μέσω άμεσων ξένων επενδύσεων δεν περιορίζεται αποκλειστικά στην αγορά κατοικίας, αλλά επεκτείνεται και στα εμπορικά ακίνητα, ενισχύοντας τη συνολική πίεση στις αξίες γης στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η τάση αυτή επιδρά έμμεσα και στη στεγαστική αγορά, καθώς η ανακατανομή χρήσεων και κεφαλαίων περιορίζει τη διαθεσιμότητα ακινήτων για μακροχρόνια κατοίκηση.
Προοπτικές και ανάγκη στοχευμένων παρεμβάσεων
Η μελέτη καταλήγει ότι για περιοχές όπως η Θεσσαλονίκη και η Κεντρική Μακεδονία απαιτείται συνδυασμός πολιτικών: ενεργοποίηση των κενών κατοικιών μέσω κινήτρων ανακαίνισης, αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας, καλύτερη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και ενίσχυση της κοινωνικής στέγασης. Χωρίς τέτοιες παρεμβάσεις, η στεγαστική πίεση κινδυνεύει να μετατραπεί σε μόνιμο ανασταλτικό παράγοντα για την οικονομική και κοινωνική συνοχή της Βόρειας Ελλάδας.
Στη Θεσσαλονίκη ειδικότερα, οι παρεμβάσεις κοινωνικής στέγασης εστιάζουν στην αξιοποίηση κενών κτιρίων που ανήκουν σε δημόσιους φορείς και παραμένουν ανενεργά. Το σχετικό πρόγραμμα προβλέπει επιδότηση των εξόδων ανακαίνισης και επισκευής των ακινήτων, με αντάλλαγμα τη διάθεσή τους σε χαμηλότερα μισθώματα, στοχεύοντας στη στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων και στην ενεργοποίηση του ανεκμετάλλευτου κτιριακού αποθέματος.
Συμπληρωματικά, τόσο στην Αθήνα όσο και στη Θεσσαλονίκη, αλλά και πανελλαδικά, λειτουργούν δομές φιλοξενίας αστέγων με συνολική δυναμικότητα 1.070 κλινών. Οι δομές αυτές καλύπτουν επείγουσες ανάγκες στέγασης, χωρίς ωστόσο να μπορούν από μόνες τους να αντιμετωπίσουν τη δομική διάσταση του στεγαστικού προβλήματος.
