Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης κ. Αθανάσιο Τσουλκανάκη, τη χρονιά που πέρασε καταγράφηκε μια μείωση της τάξης του 20% στις αγοραπωλησίες ακινήτων.
Ο κ. Τσουλκανάκης εξήγησε στα Μακεδονικά Νέα τους λόγους που επέφεραν στασιμότητα, ενώ αναφέρθηκε και στη διαμόρφωση των τιμών, ως παράγοντα ο οποίος συνέβαλε τα μέγιστα σε αυτή την εξέλιξη. «Το 2025 υπήρχε ένα ελαφρύ πάγωμα στην αγορά ακινήτων στη Θεσσαλονίκη. Οι λόγοι είναι, κυρίως, δύο: Η κυβέρνηση κατάργησε τα μπόνους για τα ''πράσινα'' ακίνητα και μείωσε τη δυνατότητα δόμησης σε αρκετές περιοχές». Αυτό, όπως λέει, είχε ως αποτέλεσμα να παγώσουν συμφωνίες για κτίρια που δεν είχαν αδειοδοτηθεί, ενώ για τις συμφωνίες που προχώρησαν (σ.σ. μετά την απόφαση του ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό), αυξήθηκαν τα κόστη κατασκευής και οι επιβαρύνσεις μετακυλίστηκαν στην τελική τιμή. «Αυτό σημαίνει ότι η αγορά δεν ανταποκρίθηκε στις αυξημένες τιμές του 2025, όπως προσδοκούσαμε να ανταποκριθεί. Το πάγωμα είναι γύρω στο 20% αλλά προβλεπόμενο», εξηγεί ο κ. Τσουλκανάκης και προσθέτει: «Επίσης, το 2025 καταγράφηκε ένα 10% με 15% αύξηση στις τιμές ακινήτων η οποία προστέθηκε σε αυτές που έγιναν τα προηγούμενα χρόνια».
Χρονιά σταθεροποίησης και εξορθολογισμού του 2026
Με την αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης να διανύει το 2025 μια περίοδο υψηλών απαιτήσεων από πλευράς ιδιοκτητών, υπάρχει η προσδοκία από πλευράς μεσιτών, για εξορθολογισμό της το 2026 και επιστροφή στην κανονικότητα. Σε αυτό θα συμβάλουν και τα ακίνητα που έχουν ήδη ξεκινήσει να βγαίνουν προς πώληση από τα funds, απορροφώντας τους αρνητικούς «κραδασμούς» της κατασκευαστικής κρίσης . Όπως εξηγεί ο κ. Τσουλκανάκης «υπάρχει η προσδοκία ότι η αγορά θα εξορθολογιστεί, καθώς τα funds βγάζουν κάποια ακίνητα προς πώληση, ώστε να κατευνάσουν την κατασκευαστική κρίση η οποία υφίσταται. Επομένως, το 2026 πάμε σε πιο φυσιολογικές τιμές για την αγορά μας και μια επιστροφή στην κανονικότητα. Γενικά το 2026, ως κλάδος θεωρούμε ότι θα είναι μια χρονιά σταθεροποίησης και εξορθολογισμού των πραγμάτων, αλλά και ανάγνωσης των δεδομένων της χώρας».
«Να κατανοήσουν οι ιδιοκτήτες σε ποια αγορά απευθύνονται»
Ο πιο σημαντικός παράγοντας για αντιστροφή του κλίματος και εξορθολογισμού της αγοράς, είναι η εξάλειψη του μεγαλύτερου προβλήματος, δηλαδή των υπέρογκων απαιτήσεων των ιδιοκτητών. Το σημείο που θα κάνει τη διαφορά, σύμφωνα με τον πρόεδρο του ΣΜΑΣΘ, είναι η κατανόηση της ιδιοκτησίας, σε ποια αγορά απευθύνονται και του μεγέθους της αγοραστικής δύναμης των πολιτών, αλλά και των επενδυτών. Όπως χαρακτηριστικά επισημαίνει «οι τιμές που βάζουν οι ιδιώτες στα ακίνητα τους δημιουργούν μια στρεβλή εικόνα της αγοράς. Είναι πολύ σημαντικό η ιδιοκτησία να καταλάβει την πραγματικότητα και το πραγματικό οικονομικό μοντέλο της χώρας. Δηλαδή της οικονομικής δυνατότητας που έχει το αγοραστικό κοινό που απευθύνονται. Είναι συγκεκριμένη η αγοραστική δυναμική των πολιτών, αλλά και των επενδυτών, οι οποίοι εάν δεν βρουν κατάλληλες τιμές για να επενδύσουν, θα απευθυνθούν σε άλλες περιοχές της Ελλάδας η και στο εξωτερικό. Πρέπει να κατανοήσουν ότι είμαστε μια πόλη πολύ παλαιών ακινήτων».
Βασική παράμετρος για να ανέβει η κινητικότητα, είναι η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης να ξανακαταστεί ελκυστική για ξένους αγοραστές.
«Πελάτες από Σκόπια, Σερβία, Βουλγαρία δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν στις τιμές που υπάρχουν, ώστε να κινηθεί η αγορά. Βλέπουμε ότι το ίδιο σπίτι που πριν δυο χρόνια είχε τιμής πώλησης στις 120.000 ευρώ, τώρα έχει φτάσει στις 170.000. Οι αυξήσεις του 10% με 15% ανάλογα την περιοχή, είναι ικανές να αποτρέψουν υποψήφιους επενδυτές. Ωστόσο, σημαντικό στοιχείο που δείχνει την πραγματική εικόνα, είναι ότι παρά το πάγωμα της αγοράς το 2025, όταν ο επενδυτής είχε να αντιμετωπίσει καλή και συμφέρουσα τιμή, η αγοραπωλησία ολοκληρωνόταν άμεσα», υπογράμμισε ο Αθανάσιος Τσουλκανάκης.
Η μετατόπιση των Value for Money περιοχών
Η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης έχει ανακατατάξεις όχι μόνο σε επίπεδο τιμών, αλλά και στη μετατόπιση του ενδιαφέροντος του αγοραστικού κοινού. Παραδοσιακές περιοχές όπου η αγορά ακινήτου αποτελούσε συμφέρουσα επένδυση, έχουν χάσει τη δυναμική τους, ενώ τη θέση τους παίρνουν άλλες. Αυτή τη στιγμή οι τεράστιες αλλαγές που έχουν δρομολογηθεί στη Δυτική Είσοδο της πόλης, αλλάζοντας ριζικά τη φυσιογνωμία της, την καθιστούν την πιο hot και value for money περιοχή για την απόκτηση ακινήτου. Παράλληλα, άλλες περιοχές όπου στα παρελθόν μακρινό και κοντινό, είχαν κερδίσει αυτό τον χαρακτηρισμό, πλέον τον έχουν απωλέσει. Ο κ. Τσουλκανάκης έδωσε στα Μακεδονικά Νέα σχετικές πληροφορίες. Όπως τόνισε «το ενδιαφέρον μετατοπίζεται. Το μεγάλο μπαμ για τους επενδυτές γίνεται στην Δυτική Είσοδο της Θεσσαλονίκης, λόγω της μεγάλης ανάπλασης που αναμένεται και της εγγύτητας στο κέντρο της πόλης. Επίσης τα block που κατασκευάζονται είναι μεγάλα και γίνονται με πολύ σοβαρές και ποιοτικές υποδομές, ενώ αλλάζει και εμπορικά η περιοχή. Παράλληλα, πολύ σημαντικό είναι, ότι οι τιμές βρίσκονται σε πολύ καλό επίπεδο. Μπορείς να αγοράσεις σε τιμή κατά 30% φθηνότερη, μια νεόδμητη γκαρσονιέρα σε πολυτελή συγκροτήματα».
Όσον αφορά τις περιοχές που καταγράφουν αρνητική πορεία ως αγορές ακίνητης περιουσίας, πρόσθεσε «η Τούμπα από Value for Money περιοχή, πλέον είναι υποβαθμισμένη, δεν υπάρχουν πάρκινγκ, οι δρόμοι της είναι σε άσχημη κατάσταση όπως και οι οικοδομές της. Παράλληλα, η Θέρμη η οποία είχε αναπτύξει μια έντονη δυναμική και αποτελούσε μια περιοχή με χαρακτηριστικά Value for Money, πλέον λόγω των παράλογων απαιτήσεων σε τιμές που υπάρχουν σήμερα, έχει χάσει τη δυναμική αυτή». Αναφορικά με την Καλαμαριά μια περιοχή που σύντομα θα έχει γραμμή του Μετρό για να εξυπηρετεί τις μετακινήσεις, ο παράγοντας αυτός έχει ήδη εξαντληθεί σε σχέση με τη διαμόρφωση των τιμών εδώ και καιρό. Η παραδοσιακά ακριβή αγορά του Πανοράματος, διανύει περίοδο κάμψης, καθώς υπάρχει μεγάλη διαθεσιμότητα ακινήτων και οικοπέδων.
Εκτός από τη μετατόπιση και τις αλλαγές που έχουν επέλθει στον χάρτη αγοραπωλησίας ακινήτων στη Θεσσαλονίκη αναφορικά με τη σχέση ποιότητας – τιμής, συνδυάζοντας το κόστος με τα οφέλη, υπάρχουν οι σταθερής αξίας περιοχές οι οποίες παραμένουν στην κορυφή της λίστας και για αυτόν τον λόγο σε αυτές βρίσκονται οι πιο ακριβές κατοικίες. Η παραλία Θεσσαλονίκης και κυρίως το παραλιακό μέτωπο, είναι αυτή τη στιγμή η ακριβότερη περιοχή στη πόλη, με τα ακίνητα που βλέπουν θάλασσα, να κατέχουν την πρωτιά. Συγχρόνως, το κέντρο και ειδικά η περιοχή της πλατείας Αριστοτέλους, αποτελούν την δεύτερη πιο ακριβή περιοχή.
