Το παραδοσιακό επίκεντρο του ενδιαφέροντος, το ιστορικό κέντρο της πόλης, εξακολουθεί να διατηρεί τη σημασία του σε συγκεκριμένες χρήσεις, ωστόσο δεν αποτελεί πλέον τον μοναδικό –ούτε απαραίτητα τον κυρίαρχο– επενδυτικό προορισμό.
Τα τελευταία χρόνια, και με ιδιαίτερη ένταση την τελευταία πενταετία, το βάρος μετατοπίζεται προς την Ανατολική Ζώνη, με τη Δημοτική Ενότητα Πυλαίας να αναδεικνύεται στον πιο δυναμικό και ώριμο επαγγελματικό κόμβο της Θεσσαλονίκης.
Η άνοδος της Πυλαίας δεν είναι συγκυριακή. Αντιθέτως, αποτελεί το αποτέλεσμα ενός σύνθετου αλλά ξεκάθαρου συνδυασμού παραγόντων όπως της γεωγραφικής υπεροχής, των στοχευμένων πολεοδομικών ρυθμίσεων και της συγκέντρωσης μεγάλων εταιρικών και θεσμικών επενδύσεων.
Όπως επισήμανε μιλώντας στα Μακεδονικά Νέα ο Ιωάννης Παπαδόπουλος, Σύμβουλος Ακινήτων της Δανός | An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate, η Πυλαία δεν αντικατέστησε το κέντρο αλλά κάλυψε όμως ανάγκες τις οποίες ο αστικός ιστός αδυνατεί πλέον να εξυπηρετήσει.
Από τη σταδιακή «ωρίμανση» στην εδραίωση ως επενδυτικός προορισμός
Δεν υπήρξε μία συγκεκριμένη χρονική στιγμή κατά την οποία η Πυλαία «ξεπέρασε» το κέντρο. Η μεταβολή ήταν σταδιακή και συνδέθηκε άμεσα με την αλλαγή των αναγκών των επιχειρήσεων. Σύμφωνα με τον κ. Παπαδόπουλο, η καθοριστική περίοδος ήταν η τελευταία πενταετία, όταν έγινε σαφές ότι μεγάλοι κλάδοι –όπως τα logistics και το οργανωμένο λιανεμπόριο μεγάλων επιφανειών– δεν μπορούσαν πλέον να αναπτυχθούν εντός του πυκνοδομημένου κέντρου.
Η Πυλαία προσέφερε αυτό ακριβώς που έλειπε: μεγάλες ενιαίες επιφάνειες, σύγχρονες προδιαγραφές δόμησης, ευελιξία χρήσεων και –κυρίως– επαρκείς θέσεις στάθμευσης. Παράλληλα, η άμεση πρόσβαση στον Περιφερειακό και η εγγύτητα με την ανατολική πλευρά της πόλης και το αεροδρόμιο κατέστησαν την περιοχή στρατηγικό κόμβο για επιχειρήσεις που λειτουργούν σε περιφερειακό ή διεθνές επίπεδο.
Το κέντρο της Θεσσαλονίκης παραμένει κρίσιμος πόλος για τον τουρισμό, το εξειδικευμένο λιανεμπόριο και τις χρήσεις υψηλής προβολής. Ωστόσο, η Πυλαία έχει πλέον εδραιωθεί ως η «οικονομική ατμομηχανή» για μεγάλες επιχειρήσεις που αναζητούν κλίμακα, λειτουργικότητα και προσβασιμότητα.
Οι τιμές γης
Η ενίσχυση του επενδυτικού ενδιαφέροντος αποτυπώνεται ξεκάθαρα στις τιμές της γης. Την τελευταία πενταετία, σύμφωνα με τα στοιχεία της αγοράς, σε συγκεκριμένα «φιλέτα» της Πυλαίας καταγράφεται ανατίμηση της τάξης του 20% έως 30%. Πρόκειται κυρίως για οικόπεδα άνω των 5.000 τ.μ., με καλή πρόσοψη και άμεση σύνδεση είτε με τον Περιφερειακό είτε με τη Λεωφόρο Γεωργικής Σχολής.
Σήμερα, οι τιμές για γη κατάλληλη για logistics ή retail κυμαίνονται μεταξύ 100 και 250 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με τη χρήση, τους όρους δόμησης και τις δυνατότητες αξιοποίησης. Το εύρος αυτό αντικατοπτρίζει τόσο τη διαφοροποίηση των ακινήτων όσο και τον περιορισμένο αριθμό διαθέσιμων οικοπέδων που πληρούν τα απαιτούμενα κριτήρια.
Σε επίπεδο αποδόσεων, τα έτοιμα επενδυτικά ακίνητα εισοδήματος στην περιοχή κινούνται πλέον σε yields 7% έως 8%. Οι διψήφιες αποδόσεις έχουν σχεδόν εκλείψει και εμφανίζονται μόνο σε περιπτώσεις υψηλού ρίσκου ανάπτυξης από μηδενική βάση. Όπως δήλωσε στα Μακεδονικά Νέα ο κ. Παπαδόπουλος, η περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοπέδων με χρήση ΓΒ2.β λειτουργεί ως «φρένο» στην προσφορά και διατηρεί τις αξίες της γης σε υψηλά επίπεδα.
Μισθώματα: Ποιοτική υπεροχή έναντι γεωγραφικού prestige
Η σύγκριση Πυλαίας και κέντρου σε επίπεδο μισθωμάτων αποκαλύπτει μια σαφή ποιοτική διαφοροποίηση. Στον τομέα των γραφείων, το κέντρο της Θεσσαλονίκης εξακολουθεί να επιτυγχάνει υψηλά μισθώματα σε ιστορικά ή πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα. Ωστόσο, η Πυλαία προσφέρει ένα διαφορετικό –και για πολλές επιχειρήσεις πιο λειτουργικό– προϊόν.
Τα σύγχρονα γραφεία Α’ κλάσης (Grade A) στην Πυλαία μισθώνονται σήμερα μεταξύ 12 και 16 ευρώ ανά τ.μ., επίπεδα αντίστοιχα με τις «καλές» διευθύνσεις του κέντρου. Η διαφορά έγκειται στα χαρακτηριστικά όπως βιοκλιματικός σχεδιασμός, μειωμένα λειτουργικά κόστη, σύγχρονες υποδομές και άνετο parking, στοιχεία που αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη βαρύτητα για τους μισθωτές.
Στον τομέα των αποθηκών και των logistics, η σύγκριση με το κέντρο είναι πρακτικά ανύπαρκτη, καθώς εκεί δεν υφίσταται αντίστοιχο προϊόν. Στην Πυλαία και την ευρύτερη ζώνη του αεροδρομίου, τα μισθώματα για σύγχρονες εγκαταστάσεις logistics έχουν ανέλθει στα 4,5 έως 6 ευρώ ανά τ.μ., αντανακλώντας τη μεγάλη ζήτηση για χώρους last-mile delivery που εξυπηρετούν την ανατολική πλευρά της πόλης.
Επενδύσεις-ορόσημα που άλλαξαν το status της περιοχής
Η ανάδειξη της Πυλαίας σε επιχειρηματικό κόμβο δεν θα μπορούσε να επιτευχθεί χωρίς την παρουσία εμβληματικών επενδύσεων. Το Κέντρο Ψηφιακής Καινοτομίας της Pfizer αποτελεί το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα, αναβαθμίζοντας συνολικά το προφίλ της περιοχής και προσελκύοντας νέο κύμα επιχειρηματικού ενδιαφέροντος.
Παράλληλα, η λειτουργία του Εθνικού Κέντρου Έρευνας και Τεχνολογικής Ανάπτυξης (ΕΚΕΤΑ), η επένδυση της Trade Estates στο Retail Park του IKEA, αλλά και η σταθερή παρουσία ομίλων όπως η Lidl και η Jumbo, επιβεβαιώνουν ότι η Πυλαία αποτελεί πλέον πρώτη επιλογή για θεσμικούς επενδυτές και μεγάλους developers.
Οι κλάδοι που «χτίζουν» συστηματικά στην Πυλαία
Η επενδυτική δραστηριότητα στην περιοχή συγκεντρώνεται σε τρεις βασικές κατηγορίες «παικτών». Πρώτον, οι ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία) και οι θεσμικοί επενδυτές, που αναζητούν ή αναπτύσσουν κτίρια υψηλών προδιαγραφών για μακροχρόνια εκμίσθωση σε πολυεθνικές εταιρείες. Δεύτερον, το μεγάλο οργανωμένο λιανεμπόριο (Big Box Retail), με αλυσίδες που απαιτούν μεγάλους χώρους πώλησης και άμεση πρόσβαση από όλη την Κεντρική Μακεδονία. Και τρίτον, ο τομέας της τεχνολογίας και των business services, με εταιρείες που επενδύουν σε αυτόνομα corporate headquarters, δίνοντας ιδιαίτερη έμφαση στη visibility που προσφέρει η προβολή στους κύριους οδικούς άξονες.
Οι τρεις καθοριστικοί παράγοντες της αλλαγής
Η γεωγραφική υπεροχή της Πυλαίας αποτελεί τον πρωταρχικό παράγοντα έλξης. Η άμεση σύνδεση με τον Περιφερειακό και ο οδικός άξονας προς το Αεροδρόμιο «Μακεδονία» καθιστούν την περιοχή κομβική για την εφοδιαστική αλυσίδα, τις εταιρείες logistics, το last-mile delivery και τις τεχνολογικές επιχειρήσεις με διεθνή προσανατολισμό. Παράλληλα, η εγγύτητα με μεγάλες αστικές περιοχές διευκολύνει την προσέλκυση ανθρώπινου δυναμικού.
Καθοριστικό ρόλο διαδραμάτισαν και οι πολεοδομικές ρυθμίσεις. Ζώνες όπως η ΓΒ2.β ευνοούν αποκλειστικά την ανάπτυξη μεγάλων retail parks και κέντρων logistics, ενώ οι περιορισμοί σε άλλες χρήσεις καθιστούν τα μεγάλα οικόπεδα οικονομικά βιώσιμα σχεδόν αποκλειστικά για έργα μεγάλης κλίμακας. Η «καταναγκαστική» αυτή εξειδίκευση οδηγεί σε στοχευμένες, μακροπρόθεσμες επενδύσεις και ενισχύει τη θέση των μεγάλων developers.
Τέλος, η συγκέντρωση εταιρικών κέντρων γύρω από το Mediterranean Cosmos και τη Λεωφόρο Γεωργικής Σχολής δημιουργεί ένα ισχυρό επιχειρηματικό οικοσύστημα, όπου η γειτνίαση, η εικόνα και οι συνέργειες αποκτούν κρίσιμη σημασία.
Η Πυλαία ως καθιερωμένος κόμβος του νέου οικονομικού χάρτη
Η Πυλαία έχει πλέον ξεπεράσει τη φάση της «εναλλακτικής λύσης». Πρόκειται για μια ώριμη αγορά με ξεκάθαρη ταυτότητα, που λειτουργεί ως βασικός κόμβος εμπορίου μεγάλης κλίμακας και logistics της Ανατολικής Θεσσαλονίκης. Για τους επενδυτές, η αξία των μεγάλων οικοπέδων συνδέεται άμεσα με τη δυνατότητα ανάπτυξης retail ή logistics χρήσεων, ενισχύοντας την τάση για μεγαλύτερες και πιο σύγχρονες εγκαταστάσεις.
Σύμφωνα με τον κ. Παπαδόπουλο, η δυναμική της περιοχής αναμένεται να ενισχυθεί περαιτέρω από την ολοκλήρωση του Flyover που θα αποσυμφορήσει την κυκλοφορία προς την ανατολική πλευρά, τη λειτουργία και τις επεκτάσεις του Μετρό, καθώς και τη στρατηγική εγγύτητα με το αεροδρόμιο. Η Θεσσαλονίκη αποκτά πλέον έναν συγκροτημένο επαγγελματικό πόλο, ικανό να σταθεί δίπλα σε αντίστοιχα business hubs ευρωπαϊκών μητροπόλεων, μεταβάλλοντας τον οικονομικό χάρτη της Βόρειας Ελλάδας.
«Στη ΔΑΝΟΣ, παρακολουθώντας καθημερινά τον παλμό της αγοράς, διαπιστώνουμε ότι η Θεσσαλονίκη αποκτά επιτέλους έναν συγκροτημένο επαγγελματικό πόλο που μπορεί να σταθεί επάξια δίπλα σε αντίστοιχα Business Hubs ευρωπαϊκών μητροπόλεων. Για εμάς, η πρόκληση δεν είναι πια απλώς η εύρεση διαθέσιμων τετραγωνικών, αλλά η παροχή στρατηγικών συμβουλών που θα επιτρέψουν στους επενδυτές να τοποθετηθούν έγκαιρα στον νέο οικονομικό χάρτη της Βόρειας Ελλάδας», είπε καταλήγοντας.
