Σύμφωνα με τον δείκτη SPI του Spitogatos, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών στη Θεσσαλονίκη κατέγραψε ετήσια αύξηση 12,5% το 4ο τρίμηνο του 2025, ενώ τα ενοίκια κινήθηκαν ανοδικά κατά 6,3% σε ετήσια βάση, αποτυπώνοντας μια αγορά που παραμένει έντονα ελκυστική για ιδιώτες αγοραστές και επενδυτές, αλλά ταυτόχρονα όλο και πιο πιεστική για τα νοικοκυριά.
Σε τριμηνιαία βάση, οι τιμές πώλησης συνέχισαν να αυξάνονται (+2,3% έναντι του 3ου τριμήνου 2025), ενώ τα ενοίκια εμφάνισαν υποχώρηση -5,8%, ένδειξη μιας προσωρινής εξισορρόπησης στην αγορά μισθώσεων, χωρίς ωστόσο να αναιρείται η γενικότερη ανοδική τάση.
Οι «πρωταγωνιστές» της ανόδου στην αγορά πώλησης
Στην κορυφή των ακριβότερων περιοχών της Θεσσαλονίκης για αγορά κατοικίας παραμένουν σταθερά τα ανατολικά και το ιστορικό κέντρο της πόλης. Πρώτη αναδεικνύεται η Καλαμαριά, με μέση ζητούμενη τιμή 3.091 ευρώ/τ.μ., ακολουθούμενη από την Πυλαία με 2.941 ευρώ/τ.μ. και το Κέντρο Θεσσαλονίκης με 2.931 ευρώ/τ.μ.. Οι τιμές στις συγκεκριμένες περιοχές αυξήθηκαν σε ετήσια βάση μεταξύ 5,5% και 12%, καταγράφοντας σαφή υπεραπόδοση έναντι του μέσου όρου της πόλης.
Η εικόνα αυτή ενισχύει τη διαπίστωση ότι η ανατολική πλευρά και το κέντρο εξακολουθούν να λειτουργούν ως «μαγνήτες» για αγοραστές υψηλότερων εισοδημάτων, επενδυτές βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά και κεφάλαια που αναζητούν κατοικίες μεταξύ άλλων κοντά σε κόμβους μεταφορών και εκπαιδευτικά ιδρύματα.
Τα οικονομικά «αποθέματα» στα προάστια
Την ίδια στιγμή, σημαντικά χαμηλότερες τιμές διατηρούνται στα προάστια, δημιουργώντας ακόμη «νησίδες προσιτότητας» στην αγορά. Οι πιο οικονομικές περιοχές για αγορά κατοικίας στον νομό Θεσσαλονίκης είναι:
- Καλλιθέα με μόλις 857 ευρώ/τ.μ.
- Μυγδονία με 935 ευρώ/τ.μ.
- Βασιλικά με 1.117 ευρώ/τ.μ.
Οι περιοχές αυτές αποτελούν σήμερα το βασικό πεδίο αναζήτησης πρώτης κατοικίας για νέα ζευγάρια και οικογένειες, αλλά και το «ραντάρ» μικροεπενδυτών που επιδιώκουν τοποθετήσεις με χαμηλό κόστος εισόδου και υψηλό δυνητικό περιθώριο υπεραξίας.
Πού εκτοξεύονται οι τιμές – Οι «καυτές» ζώνες ανόδου
Το πλέον εντυπωσιακό στοιχείο του 2025 αφορά τις ετήσιες αυξήσεις σε συγκεκριμένες περιοχές, που αγγίζουν ή και ξεπερνούν το 25%. Η Σταυρούπολη (+26,4%), η Νεάπολη (+26,3%) και η Ξηροκρήνη – Παναγιά Φανερωμένη (+24,9%) αναδεικνύονται στις ταχύτερα ανερχόμενες ζώνες του πολεοδομικού συγκροτήματος.
Η εικόνα αυτή παραπέμπει σε μετατόπιση της ζήτησης προς δυτικές και κεντροδυτικές περιοχές, όπου καταγράφονται ακόμη χαμηλότερες τιμές εκκίνησης, αλλά ταυτόχρονα αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον για ανακαινίσεις, εκμετάλλευση μικρών διαμερισμάτων και φοιτητική κατοικία.
Αγορά ενοικίασης: Ακριβό κέντρο – Φθηνότερα προάστια
Στον τομέα της μίσθωσης, το Κέντρο Θεσσαλονίκης διατηρεί τα πρωτεία με 11,1 ευρώ/τ.μ., ακολουθούν οι Βαρδάρης – Λαχανόκηποι (10,6 ευρώ/τ.μ.) και οι 40 Εκκλησιές – Ευαγγελίστρια (10,0 ευρώ/τ.μ.). Πρόκειται για ζώνες υψηλής ζήτησης λόγω εγγύτητας σε πανεπιστήμια, αγορά, συγκοινωνίες και τουριστικές ροές.
Αντίθετα, οι πιο οικονομικές περιοχές για ενοικίαση εντοπίζονται στη Μίκρα (5,1 ευρώ/τ.μ.), τον Χορτιάτη (5,4 ευρώ/τ.μ.) και το Ωραιόκαστρο (5,8 ευρώ/τ.μ.), διατηρώντας μια πιο ήπια εικόνα κόστους διαβίωσης για οικογένειες και μόνιμους κατοίκους.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και το γεγονός ότι περιοχές όπως η Θέρμη, τα Βασιλικά και η Μυγδονία κατέγραψαν ετήσιες αυξήσεις ενοικίων άνω του 20%, ένδειξη μετακίνησης ζήτησης προς τα ανατολικά και τα προάστια.
Ένας νομός με έντονη επενδυτική δυναμική
Η συνολική εικόνα δείχνει ότι η Θεσσαλονίκη εισέρχεται στο 2026 με έντονα ανοδική τροχιά, διευρύνοντας το χάσμα μεταξύ ακριβών και προσιτών περιοχών. Η διψήφια άνοδος στις τιμές πώλησης, οι μεγάλες αυξήσεις σε δυτικά και ανατολικά προάστια και η μετατόπιση της ζήτησης δημιουργούν μια αγορά με υψηλή επενδυτική δυναμική, αλλά και αυξανόμενες κοινωνικές πιέσεις στο κομμάτι της στέγασης.
Σε κάθε περίπτωση, η Θεσσαλονίκη παγιώνεται πλέον ως μία από τις πιο «θερμές» αγορές ακινήτων της χώρας, με το real estate να εξελίσσεται σε κομβικό πυλώνα της τοπικής οικονομίας και ταυτόχρονα σε έναν από τους μεγαλύτερους παράγοντες διαμόρφωσης του κόστους ζωής στην πόλη.
