Τα στοιχεία που παρέθεσε στα Μακεδονικά Νέα η πλατφόρμα Landea.gr για το διάστημα 2023-2025 αναδεικνύουν μια τάση αυξανόμενων πλειστηριασμών, αλλά με ολοένα και λιγότερους επενδυτές να προχωρούν τελικά στην αγορά των ξενοδοχείων. Το φαινόμενο αυτό αποτυπώνει μια βαθύτερη πίεση στον ξενοδοχειακό κλάδο της περιοχής, όπου η δυναμική ανάπτυξη συνυπάρχει με τις οικονομικές δυσκολίες πολλών μικρομεσαίων επιχειρήσεων που δεν κατάφεραν να ξεπεράσουν τα χρέη των προηγούμενων περιόδων κρίσης.
Αύξηση αριθμού, μείωση ποσοστού ολοκλήρωσης
Το 2023 καταγράφηκαν στη Βόρεια Ελλάδα συνολικά 95 πλειστηριασμοί ξενοδοχειακών μονάδων στην πλατφόρμα e-auction. Παρά τον μικρότερο αριθμό σε σχέση με τα επόμενα έτη, η χρονιά εκείνη εμφάνισε τον υψηλότερο αριθμό ολοκληρωμένων αγορών, με 19 ξενοδοχεία να αλλάζουν χέρια μέσω πλειστηριασμού, συνολικής αξίας 10.779.971 ευρώ.
Το 2024, οι πλειστηριασμοί αυξήθηκαν αισθητά, φτάνοντας τους 111 σε όλη τη Βόρεια Ελλάδα. Ωστόσο, μόλις 9 από αυτούς κατέληξαν σε υπερθεματιστές -δηλαδή σε πραγματικές αγορές- με τη συνολική αξία των συναλλαγών να ανέρχεται στα 6.364.339 ευρώ, σημαντικά χαμηλότερη από το αντίστοιχο ποσό του 2023. Το ποσοστό επιτυχίας (πλειστηριασμοί που ολοκληρώνονται με αγοραστή) μειώθηκε έτσι περίπου στο 8%, έναντι περίπου 20% το 2023.
Για το τρέχον έτος μέχρι τώρα έχουν ήδη διεξαχθεί 72 πλειστηριασμοί ξενοδοχείων στη Βόρεια Ελλάδα, εκ των οποίων προέκυψαν 9 αγορές, συνολικής αξίας 9.956.046 ευρώ. Σημειώνεται πως μέχρι το τέλος του 2025 έχουν προγραμματιστεί άλλοι 29 πλειστηριασμοί, που σημαίνει ότι το έτος ενδεχομένως να κλείσει με ακόμη μεγαλύτερο συνολικό αριθμό πλειστηριασμών, εφόσον δεν μεσολαβήσουν κινήσεις για αναστολή.
Αναλυτικά τα δεδομένα ανά νομό για το 2024
Η εικόνα διαφοροποιείται ανά περιοχή σε Μακεδονία και Θράκη με βάση τα στοιχεία του Landea.gr. Συγκεκριμένα για το 2024 στη Θεσσαλονίκη πραγματοποιήθηκαν 15 πλειστηριασμοί ξενοδοχείων, με μόλις 1 να καταλήγει σε αγοραστή, στη Χαλκιδική επίσης 15 πλειστηριασμοί, με μόνο 1 υπερθεματιστή, στην Πιερία, από 11 πλειστηριασμούς, οι 5 ολοκληρώθηκαν με αγοραστή -το υψηλότερο ποσοστό επιτυχίας στην περιοχή-, ενώ στην Πέλλα έγιναν 10 πλειστηριασμοί, με μόλις 1 να καταλήγει σε υπερθεματιστή. Στα Γρεβενά της Δυτικής Μακεδονίας καταγράφηκαν 12 πλειστηριασμοί, χωρίς κανέναν αγοραστή. Στις Σέρρες, την Καστοριά, την Ημαθία, τη Φλώρινα, την Ξάνθη, τον Έβρο, την Καβάλα και το Κιλκίς έγιναν συνολικά 42 πλειστηριασμοί χωρίς κανένα αποτέλεσμα. Μοναδική εξαίρεση, ωστόσο, ήταν η Κοζάνη, με 6 πλειστηριασμούς και 1 αγορά.
Τα δεδομένα αυτά δείχνουν ότι ενώ οι πλειστηριασμοί διαχέονται σε όλη τη Βόρεια Ελλάδα, πολύ λίγοι καταλήγουν σε αλλαγή ιδιοκτησίας. Ειδικά περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα, όπως η Χαλκιδική και η Πιερία, εμφανίζουν μεγαλύτερη κινητικότητα από πλευράς επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Οι αιτίες πίσω από την αύξηση των πλειστηριασμών
Η πρώτη βασική αιτία, σύμφωνα με γνώστες της ξενοδοχειακής αγοράς, εντοπίζεται στο «βάρος» που άφησε πίσω της η πανδημία. Όπως αναφέρουν στα Μακεδονικά Νέα, κατά τη διάρκεια του 2020-2021, πολλές ξενοδοχειακές επιχειρήσεις στη Βόρεια Ελλάδα σταμάτησαν να εξυπηρετούν κανονικά τα δάνειά τους, εκμεταλλευόμενες τις αναστολές και τις διευκολύνσεις που τότε δόθηκαν. Όμως από το 2022 και έπειτα, οι δόσεις επανήλθαν, τη στιγμή που οι επιχειρηματίες χρειάζονταν νέα κεφάλαια για ανακαινίσεις, για ενεργειακές αναβαθμίσεις, αλλά και για να αντιμετωπίσουν τις εκρηκτικές αυξήσεις στο κόστος λειτουργίας.
Παράλληλα, το 2022 και το 2023 σημειώθηκε κατακόρυφη αύξηση του ενεργειακού κόστους, ενώ παράλληλα αυξήθηκε σημαντικά και το κόστος εργασίας. Πολλά ξενοδοχεία, ειδικά οικογενειακά, μικρομεσαία, που αποτελούν τη συντριπτική πλειονότητα στη Μακεδονία και τη Θράκη, δεν κατάφεραν να εξασφαλίσουν έγκαιρη αναχρηματοδότηση ή να επαναδιαπραγματευτούν τα δάνειά τους, με αποτέλεσμα να βρεθούν εκτεθειμένα.
Ο ρόλος των τραπεζών και των servicers
Την ίδια στιγμή, η πίεση από τις τράπεζες, αλλά κυρίως από τα funds που έχουν αγοράσει μη εξυπηρετούμενα δάνεια (NPLs) είναι ολοένα εντονότερη. Οι servicers, που διαχειρίζονται αυτά τα δάνεια, έχουν σαφή εντολή να προχωρήσουν σε ρευστοποιήσεις, ειδικά βλέποντας ότι υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον για ξενοδοχειακά ακίνητα στη Βόρεια Ελλάδα. Το αποτέλεσμα είναι να προγραμματίζονται συνεχώς νέοι πλειστηριασμοί, συχνά με την προσδοκία υψηλότερων τιμημάτων.
Το ενδιαφέρον από ξένα αλλά και εγχώρια funds είναι υπαρκτό: ισραηλινά, ρουμανικά και ελληνικά κεφάλαια εξετάζουν συστηματικά περιπτώσεις στη Χαλκιδική, τη Θάσο και την Πιερία. Αυτό από τη μια υποστηρίζει την αξία του τουριστικού real estate, από την άλλη όμως οδηγεί σε επιτάχυνση των διαδικασιών εκποίησης.
Το προφίλ των επιχειρήσεων που πλειστηριάζονται
Τα περισσότερα από τα ξενοδοχεία που βγαίνουν στο σφυρί είναι μικρές και μεσαίες οικογενειακές μονάδες, πολλές από τις οποίες λειτουργούν εδώ και δεκαετίες. Αυτές οι επιχειρήσεις συχνά δεν διαθέτουν το επαγγελματικό management που απαιτεί η σύγχρονη αγορά. Αδυνατούν να υποστηρίξουν μεγάλα projects ανακαίνισης ή ψηφιακού μάρκετινγκ, και να οργανώσουν θεματικές εμπειρίες που ζητά πλέον ο τουρισμός.
Έτσι, ακόμη κι αν έχουν ικανοποιητική πληρότητα τους θερινούς μήνες, δεν εξασφαλίζουν EBITDA ικανά να στηρίξουν τις αυξημένες δανειακές υποχρεώσεις. Το πρόβλημα επιτείνεται από τη μεγάλη εποχικότητα που χαρακτηρίζει τη Βόρεια Ελλάδα — πλην της Θεσσαλονίκης, το μεγαλύτερο μέρος των ξενοδοχείων μένει κλειστό ή υπολειτουργεί τον χειμώνα.
Μια νέα ανακατανομή στον κλάδο και οι προκλήσεις
Το αποτέλεσμα είναι η σταδιακή αλλαγή του χάρτη ιδιοκτησίας: τα τουριστικά ακίνητα περνούν σε χέρια funds που συχνά τα αποκτούν σε τιμές κάτω της πραγματικής τους αξίας, επενδύουν σε εκσυγχρονισμό και τα επαναλανσάρουν στην αγορά. Η διαδικασία αυτή αναβαθμίζει μεν το προϊόν και δημιουργεί νέες θέσεις εργασίας, αλλά ταυτόχρονα αλλοιώνει τον παραδοσιακό χαρακτήρα της τοπικής φιλοξενίας, καθώς χάνεται η μικρομεσαία επιχειρηματικότητα που ήταν για δεκαετίες συνδεδεμένη με τις κοινότητες και την τοπική οικονομία.
Η ανάγκη για στοχευμένες λύσεις
Η εικόνα της αγοράς δείχνει ότι η αυξημένη ζήτηση για τουρισμό δεν αρκεί για να στηρίξει από μόνη της τις μικρές ξενοδοχειακές επιχειρήσεις. Απαιτούνται, όπως έχουν δηλώσει αρκετές φορές στα Μακεδονικά Νέα ξενοδόχοι της Βόρειας Ελλάδας, πιο στοχευμένα εργαλεία για τον εκσυγχρονισμό τους και για την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου στη Βόρεια Ελλάδα, ώστε να μειωθεί η εξάρτηση από λίγους μήνες το χρόνο.
Διαφορετικά, η περιοχή θα συνεχίσει να βλέπει αύξηση πλειστηριασμών, χαμηλά ποσοστά ολοκλήρωσης με αγοραστές και σταδιακή μεταφορά του τουριστικού της προϊόντος σε μεγάλες επενδυτικές πλατφόρμες - με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την τοπική κοινωνία και τις επιχειρήσεις που ιστορικά στήριξαν τον τουρισμό στη Μακεδονία και τη Θράκη.
