Την ώρα που η Άτυπη Βιομηχανική Συγκέντρωση (ΑΒΣ) των Οινοφύτων μετασχηματίζεται με ταχείς ρυθμούς σε ένα υπερσύγχρονο Επιχειρηματικό Πάρκο, έχοντας την καθολική στήριξη όλων των κοινωνικών και παραγωγικών φορέων της περιοχής, το αντίστοιχο μεγαλόπνοο εγχείρημα στο Καλοχώρι Θεσσαλονίκης κινδυνεύει να αποτύχει παταγωδώς και «πνέει τα λοίσθια».
Η πρωτοφανής αδιαφορία των ιδιοκτητών των γεωτεμαχίων στην ΑΒΣ του Καλοχωρίου μπορεί να οφείλεται σε παραπληροφόρηση, σε έλλειψη ενημέρωσης ή απλά στο γεγονός ότι δεν θέλουν να συναινέσουν στην ανασυγκρότηση και εξυγίανση της περιοχής τους και τους αρέσει το σημερινό χάος.
Στα Οινόφυτα πάντως 300 επιχειρήσεις γυρίζουν σελίδα και με την ολοκλήρωση του έργου αναμένεται να δημιουργηθούν 4.200 στρέμματα νέας οργανωμένης γης για βιομηχανικές και συναφείς επιχειρηματικές δραστηριότητες. Ο συνολικός προϋπολογισμός του project σε μεσομακροπρόθεσμη βάση εκτιμάται στα 300 εκατ. ευρώ, από δημόσια, κοινοτικά (και από το Ταμείο Ανάκαμψης) και ιδιωτικά κεφάλαια. Τον Σεπτέμβριο του 2019 για να υλοποιήσει τη μετατροπή της ΑΒΣ σε οργανωμένο Επιχειρηματικό Πάρκο Εξυγίανσης (ΕΠΕ) συστάθηκε η Εταιρεία Ανάπτυξης Επιχειρηματικού Πάρκου (ΕΑΝΕΠ) Οινοφύτων-Ασωπού Α.Ε.και έκτοτε το έργο εξελίσσεται και αξιοποιεί τα διαθέσιμα κεφάλαια.
Γιατί όμως τα Οινόφυτα προχωρούν και το Καλοχώρι μένει πίσω;
Η απάντηση κρύβεται στην πλήρη κατανόηση του τι σημαίνει πρακτικά η δημιουργία ενός Επιχειρηματικού Πάρκου Εξυγίανσης (ΕΠΕ) και ποια είναι τα τεράστια, μετρήσιμα οφέλη που χάνει η περιοχή όσο παραμένει στο άναρχο καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης.
Από τη χτεσινή εκδήλωση της Σαμαράς και Συνεργάτες στο Money Show
Εκτόξευση της αξίας γης και των όρων δόμησης
Η παραμονή στο σημερινό καθεστώς σημαίνει στασιμότητα. Αντίθετα, η πολεοδομική οργάνωση του ΕΠΕ προσφέρει πρωτοφανή υπεραξία στις ιδιοκτησίες. Τα δεδομένα είναι συντριπτικά: Το ποσοστό κάλυψης από το περιοριστικό 30-40% εκτινάσσεται στο 70%. Ο συντελεστής δόμησης για βιομηχανίες και βιοτεχνίες πολλαπλασιάζεται, φτάνοντας το 2,0 (από μόλις 0,6), ενώ για τις εγκαταστάσεις εφοδιαστικής φτάνει το 1,6. Παράλληλα, τα επιτρεπόμενα ύψη των κτιρίων ουσιαστικά διπλασιάζονται (π.χ. από 11 μέτρα στα 22,75 μέτρα για τις βιομηχανίες). Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι τα οικόπεδα μετατρέπονται σε «φιλέτα», πολλαπλασιάζοντας την εμπορική τους αξία και δίνοντας απεριόριστες δυνατότητες επέκτασης στις υφιστάμενες επιχειρήσεις.
Προνομιακό καθεστώς και ισχυρά οικονομικά κίνητρα
Πέρα από τα πολεοδομικά οφέλη, η ένταξη στο ΕΠΕ δημιουργεί μια ομπρέλα προστασίας και εξέλιξης για την επιχειρηματικότητα. Εξασφαλίζεται επιτέλους χωροταξική βεβαιότητα και νομιμότητα υποδομών, βάζοντας τέλος στην ομηρία των αδειοδοτήσεων. Οι επιχειρήσεις εντός του Πάρκου απολαμβάνουν ταχύτερη περιβαλλοντική αδειοδότηση, χαμηλότερο κόστος λειτουργίας λόγω οικονομιών κλίμακας και σύγχρονα δίκτυα υποδομών.
Σε οικονομικό επίπεδο, τα κίνητρα είναι καταλυτικά: Μειωμένος ΕΝΦΙΑ, υπαγωγή σε ειδικές κατηγορίες ενισχύσεων του Αναπτυξιακού Νόμου, απαλλαγή φόρου μεταβίβασης και δωρεάς, καθώς και απαλλαγή φόρου εισοδήματος λόγω υπεραξίας. Αξίζει να σημειωθεί πως οι επενδύσεις εντός του ΕΠΕ με προϋπολογισμό άνω των 15 εκατ. ευρώ χαρακτηρίζονται αυτομάτως ως «Στρατηγικές», επιταχύνοντας περαιτέρω την υλοποίησή τους.
Η εισφορά σε γη και χρήμα: Επένδυση, όχι «χαράτσι»
Το σημείο που συχνά αποτελεί αντικείμενο παραπληροφόρησης είναι η υποχρεωτική εισφορά σε γη και χρήμα. Ωστόσο, η πραγματικότητα είναι διαφορετική. Η εισφορά σε γη (15%, με δυνατότητα μείωσης στο 10%) δεν αποτελεί απώλεια, αλλά την αναγκαία συνεισφορά για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων και σύγχρονων δικτύων (οδικών, αποχετευτικών, ευρυζωνικών). Μάλιστα, τυχόν υφιστάμενοι κοινόχρηστοι χώροι συνυπολογίζονται, μειώνοντας την τελική επιβάρυνση. Σε ειδικές περιπτώσεις επιχειρήσεων με διαμορφωμένες ήδη υποδομές, η εισφορά σε γη μπορεί να μετατραπεί σε χρηματική, η οποία διατίθεται αποκλειστικά για έργα εντός του Πάρκου και εκπίπτει πλήρως από τις επιχειρηματικές δαπάνες. Ουσιαστικά, οι ιδιοκτήτες παραχωρούν ένα μικρό τμήμα, για να δουν την αξία του εναπομείναντος ακινήτου τους να πολλαπλασιάζεται.
Κοινωνικό και περιβαλλοντικό αποτύπωμα
Το ΕΠΕ Καλοχωρίου δεν θα είναι ένα real estate project. Είναι η μοναδική λύση για την περιβαλλοντική εξυγίανση μιας περιοχής που σήμερα πληγώνει τη Θεσσαλονίκη, με τη ρύπανση στον Δενδροπόταμο, τον Γαλλικό ποταμό και την παράκτια ζώνη. Η δημιουργία εκτεταμένων δικτύων για την ορθολογική διαχείριση αποβλήτων και η επιβολή υποχρεωτικών κανόνων λειτουργίας θα περιορίσουν τους κινδύνους. Ταυτόχρονα, η ανάπτυξη του ΕΠΕ θα δημιουργήσει έναν νέο, δυναμικό πόλο στη Δυτική Θεσσαλονίκη, μειώνοντας την ανεργία και ενισχύοντας την ελκυστικότητα της ευρύτερης περιοχής.
Τα Οινόφυτα δείχνουν τον δρόμο της συνεργασίας και της προόδου.
Το Καλοχώρι βρίσκεται σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι: Είτε θα παραμείνει μια υποβαθμισμένη, άναρχη ζώνη χωρίς υποδομές, είτε θα κάνει το άλμα προς το μέλλον, αξιοποιώντας και τους διαθέσιμους πόρους της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας.
