Στο πλαίσιο της Prodexpo North 2026 στη Θεσσαλονίκη, στελέχη της αγοράς ακινήτων ανέλυσαν τις προκλήσεις και τις προοπτικές για τα γραφεία και τα logistics στη Θεσσαλονίκη, αναδεικνύοντας ως κοινό παρονομαστή την ανάγκη για στρατηγική στόχευση, υποδομές και θεσμική απλοποίηση.
Υποδομές και αξίες: Το μετρό, το λιμάνι και οι συνέργειες
Η Φώφη Πασχαλίδου, Διευθύντρια του Γραφείου Θεσσαλονίκης της ΔΑΝΟΣ | Μέλος της BNP PARIBAS Real Estate, έθεσε τις υποδομές ως «ραχοκοκαλιά της ανάπτυξης». Σε μια εποχή κλιματικής κρίσης, δεν αρκεί μόνο η κατασκευή έργων, αλλά απαιτείται και ανθεκτικότητα και ασφάλεια.
Το μετρό ήδη έχει θετικό αποτύπωμα στις αξίες ακινήτων, με αυξήσεις ακόμη και 40-50% σε ορισμένα σημεία της Εγνατίας, ιδίως σε ακίνητα που είχαν απαξιωθεί κατά την περίοδο κατασκευής. Η αναβάθμιση περιοχών, όπως γύρω από τη Βενιζέλου, δημιουργεί νέα δυναμική για γραφεία, κατοικίες και αλλαγές χρήσης σε «πράσινα» κτίρια.
Παράλληλα, η επέκταση του προβλήτα του λιμανιού αναμένεται να επιτρέψει την υποδοχή μεγαλύτερων και περισσότερων πλοίων, δημιουργώντας άμεσες ανάγκες για αποθηκευτικούς χώρους και ενισχύοντας τη μετατροπή της περιοχής σε logistics hub. Από εκεί θα προκύψουν συνέργειες για γραφεία και καταστήματα.
Ωστόσο, όπως σημείωσε, υπάρχουν ακόμη «γκρι ζώνες» που πρέπει να μπουν σε ρυθμό ώστε η εξέλιξη να είναι ορθολογική και βιώσιμη.
Γραφεία υψηλών προδιαγραφών: Προσφορά χωρίς επαρκή ζήτηση;
Ο Νικόλας Τάκας, Αντιπρόεδρος του Thermi Group, περιέγραψε με σαφήνεια την υφιστάμενη εικόνα της αγοράς γραφείων. «Η αγορά της Θεσσαλονίκης είναι μια πολύ ρηχή και μια φτωχή αγορά». είπε χαρακτηριστικά
Όπως τόνισε, ο όμιλος διαθέτει πάνω από 50.000 τ.μ. κτιρίων γραφείων υψηλών προδιαγραφών στην ανατολική Θεσσαλονίκη, ωστόσο «αυτόν τον καταιγισμό των πολυεθνικών που έχουν έρθει για να νοικιάσουν στη Θεσσαλονίκη δεν τον έχουμε δει».
Σε αντίθεση με την Αθήνα, όπου η ζήτηση για μεγάλους, σύγχρονους χώρους αποτελεί καθημερινό φαινόμενο, στη Θεσσαλονίκη η ζήτηση αφορά κυρίως μικρότερες επιφάνειες, με τις τιμές να παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες. «Στο Μαρούσι, σε νεόδμητο πράσινο κτίριο, μιλάμε για 35 ευρώ/τ.μ., ενώ στη Θεσσαλονίκη ένα αντίστοιχο κτίριο δύσκολα θα φτάσει τα 15-16 ευρώ/τ.μ.», σημείωσε.
Το ερώτημα που έθεσε είναι καίριο: προηγείται η ζήτηση ή η προσφορά; «Να κάνει ένας επενδυτής ένα κτίριο υψηλών προδιαγραφών και να περιμένει τη ζήτηση ή έρχεται πρώτα η ζήτηση και μετά φτιάχνονται οι χώροι;». Κατά τον ίδιο, απαιτείται οργανωμένη προσπάθεια από το κεντρικό κράτος και την τοπική επιχειρηματική κοινότητα, με στοχευμένα κίνητρα για την προσέλκυση πολυεθνικών.
Ιδιαίτερη έμφαση έδωσε στη στρατηγική στόχευση σε συγκεκριμένους κλάδους, με προφανή υποψήφιο τον τομέα της πληροφορικής. «Έχοντας τα πανεπιστήμια εδώ που βγάζουν πάρα πολλούς αποφοίτους, θα μπορούσε να γίνει μια στόχευση να βγάζουμε περισσότερους πληροφορικάριους και να δημιουργηθεί στη Θεσσαλονίκη ένα hub». Ένα τέτοιο οικοσύστημα, όπως υποστήριξε, θα αναβάθμιζε τόσο το επίπεδο των γραφειακών χώρων όσο και τη συνολική ποιότητα ζωής στην πόλη.
Οι νέες απαιτήσεις των πολυεθνικών: Ευελιξία, προσβασιμότητα, ποιότητα
Ο Χρήστος Ντινόπουλος, Αναπληρωτής Διευθυντής της Atria Property Services – Μέλος του Δικτύου Συνεργατών CBRE, επιβεβαίωσε ότι από το 2019 και έπειτα καταγράφεται σταθερά αυξανόμενη παρουσία πολυεθνικών που αναζητούν γραφειακούς χώρους στη Θεσσαλονίκη.
Οι εταιρείες είναι πλέον «πολύ πιο έμπειρες» και θέτουν αυστηρές απαιτήσεις, οι οποίες χωρίζονται σε δύο κατηγορίες: βασικά κριτήρια αποκλεισμού (χωρίς τα οποία ένα κτίριο απορρίπτεται) και ποιοτικά χαρακτηριστικά που ενισχύουν το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Ζητούν μεγάλες, ευέλικτες πλάκες, κατάλληλου σχήματος, που επιτρέπουν αναδιατάξεις και μελλοντική επέκταση. «Αν μια εταιρεία χρειάζεται 2.000 τ.μ., δύσκολα θα πάει σε κτίριο που έχει ακριβώς 2.000 τ.μ. δόμηση. Θα ψάξει ευελιξία για μελλοντική ανάπτυξη», ανέφερε.
Η προσβασιμότητα αποτελεί καθοριστικό παράγοντα. Στον αστικό ιστό, τα μέσα μαζικής μεταφοράς και πλέον το μετρό καλύπτουν σημαντικό μέρος των αναγκών. Ωστόσο, σε περιοχές εκτός κέντρου, ειδικά στα ανατολικά και στη δυτική είσοδο, η έλλειψη άμεσης σύνδεσης με ΜΜΜ και ζητήματα ασφάλειας (security) λειτουργούν αρνητικά στην αξιολόγηση. Το πάρκινγκ αποτελεί επίσης κρίσιμο ζήτημα, ιδιαίτερα εκτός κέντρου. Παράλληλα, οι σύγχρονες απαιτήσεις περιλαμβάνουν προηγμένα συστήματα ψύξης-θέρμανσης και μηχανικό εξαερισμό, ο οποίος πλέον θεωρείται απαραίτητος, σε αντίθεση με τον φυσικό εξαερισμό του παρελθόντος.
Όσον αφορά το work from home, τα ποσοστά στη Θεσσαλονίκη διαμορφώνονται περίπου στο 4 προς 1: 80% φυσική παρουσία στο γραφείο και μία ημέρα τηλεργασίας. Ωστόσο, οι εταιρείες επιδιώκουν την επιστροφή στο γραφείο, δημιουργώντας ελκυστικά περιβάλλοντα με κυλικεία, καντίνες, χώρους ευεξίας, ακόμη και γυμναστήρια, καθώς και ισχυρές υποδομές ασφάλειας. «Οι υποδομές είναι αυτές που θα παίξουν τον κύριο ρόλο», κατέληξε, επισημαίνοντας ότι το επόμενο στοίχημα της πόλης είναι ακριβώς αυτό.
Logistics: Αποθήκες χωρίς ολοκληρωμένο logistics center
Ο Σωτήρης Ρούζης, επικεφαλής της Alpha Real Estate Services, διευκρίνισε ότι ο όρος «logistics» δεν ταυτίζεται απλώς με την αποθήκη. Ένα οργανωμένο logistics center περιλαμβάνει κατά 80-85% κτιριακές εγκαταστάσεις αποθήκευσης, αλλά και 10-15% υποστηρικτικές χρήσεις: ασφαλιστικές και λογιστικές υπηρεσίες, ακόμη και υποδομές φιλοξενίας οδηγών.
«Οργανωμένο logistics center από τη Θεσσαλονίκη δεν υπάρχει», σημείωσε, εκφράζοντας την ελπίδα να δρομολογηθούν εξελίξεις σε ότι αφορά το στρατόπεδο Γκόνου.
Σε επίπεδο αποθηκών, το 80-85% συγκεντρώνεται σε Καλοχώρι και Σίνδο, περιοχές με βασικά πλεονεκτήματα: εγγύτητα στην πόλη, καλές οδικές προσβάσεις και νομοθετημένες χρήσεις γης. Στη Σίνδο, η ύπαρξη ρυμοτομίας διευκολύνει ακόμη περισσότερο την αδειοδότηση. Ωστόσο, οι ελλείψεις υποδομών είναι εμφανείς. Κακή κατάσταση οδικού δικτύου, στενοί δρόμοι και πλημμυρικά φαινόμενα στο Καλοχώρι δημιουργούν πρακτικά προβλήματα, ακόμη και για βαρέα οχήματα.
«Όταν ένα τριαξονικό φορτηγό μπαίνει σε δρόμο πλάτους 3-4 μέτρων και συναντηθεί με άλλο, τι θα γίνει;», ανέφερε χαρακτηριστικά. Κατά τον ίδιο, η έλλειψη βασικών έργων – σύγχρονος σιδηρόδρομος, αναβαθμισμένο λιμάνι, ασφαλές οδικό δίκτυο – λειτουργεί ανασταλτικά για νέες επενδύσεις. Η όποια ανάπτυξη παρατηρείται αφορά κυρίως ιδιώτες που χτίζουν για ίδια χρήση, ενώ η ευρύτερη αγορά παραμένει «ρηχή», παρά τις σημαντικές προοπτικές.
Θεσμικό πλαίσιο: Πολυπλοκότητα και καθυστερήσεις
Ο Λευτέρης Χαντιός, Αναπληρωτής Διευθυντής της Arbitrage, υπογράμμισε ότι παρά τα βήματα απλοποίησης, το πλαίσιο παραμένει πολυδιάστατο, πολύπλοκο και συχνά αποτρεπτικό.
Η διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας προϋποθέτει εγκρίσεις από πολλαπλές υπηρεσίες και επιτροπές, ενώ η εμπλοκή Εφορειών Αρχαιοτήτων δυσχεραίνει περαιτέρω τις διαδικασίες, ειδικά σε διατηρητέα κτίρια. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η αδειοδότηση καθυστέρησε ένα έως ενάμιση έτος. Το πρόβλημα εντείνεται όταν συνδυάζεται με τις αυξημένες απαιτήσεις θεσμικών εταιρειών για μικτές χρήσεις, αμφιθέατρα, χώρους συνάθροισης και γυμναστήρια, που αυξάνουν την πολυπλοκότητα μελέτης και υλοποίησης.
Ιδιαίτερα δύσκολη χαρακτηρίστηκε η αλλαγή χρήσης σε ένα ακίνητο, ειδικά όταν δεν επιτρέπεται από τη χωροταξική θέση. «Το να αλλάξεις χρήση είναι το πιο δύσκολο κομμάτι», επισήμανε, καλώντας για απλοποίηση, κίνητρα και ένα σταθερό νομικό και οικονομικό πλαίσιο που θα ενθαρρύνει – και δεν θα αποθαρρύνει – τις επενδύσεις.
Στρατηγική, υποδομές, κίνητρα
Οι παρεμβάσεις όλων συγκλίνουν σε βασικούς άξονες όπως στρατηγική στόχευση κλάδων, επένδυση σε σύγχρονες, ανθεκτικές υποδομές, από το μετρό και το λιμάνι έως το οδικό και σιδηροδρομικό δίκτυο, απλοποίηση και σταθερότητα του θεσμικού πλαισίου, με κίνητρα που θα ενθαρρύνουν τις πολυεθνικές να επιλέξουν τη Θεσσαλονίκη.
Η αγορά μπορεί να χαρακτηρίζεται «ρηχή», όμως οι δυνατότητες είναι υπαρκτές. Το ερώτημα δεν είναι αν η Θεσσαλονίκη μπορεί να αναδιαμορφώσει τον εμπορικό και γραφειακό της χάρτη, αλλά αν θα κινηθεί με την ταχύτητα και τη συντονισμένη στρατηγική που απαιτεί η συγκυρία.
