Ωστόσο, πίσω από την εικόνα υψηλών ενοικίων και έντονου ανταγωνισμού για τους «καλούς» εμπορικούς χώρους, αναδύεται μια δομική αντίφαση: η έλλειψη σύγχρονου αποθέματος και η ταυτόχρονη ύπαρξη κενών καταστημάτων ακόμη και στους πιο εμπορικούς δρόμους της πόλης. Το retail της Θεσσαλονίκης κινείται σε ένα διττό μοντέλο, όπου η υπεραξία των prime σημείων συνυπάρχει με πιέσεις στη δευτερεύουσα αγορά.
Με βάση το market report της Δανός| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate, για το δεύτερο εξάμηνο του 2025, η συνολική εικόνα της αγοράς λιανικής ενισχύεται από το ευρύτερο μακροοικονομικό περιβάλλον, με την ελληνική οικονομία να διατηρεί ρυθμούς ανάπτυξης άνω του ευρωπαϊκού μέσου όρου και την ιδιωτική κατανάλωση να παραμένει βασικός μοχλός ανάπτυξης. Στο ίδιο πλαίσιο, η Θεσσαλονίκη λειτουργεί ως εμπορικός κόμβος για τη Βόρεια Ελλάδα και την ευρύτερη περιοχή, με αυξημένη αγοραστική δύναμη και έντονη τουριστική κινητικότητα.
Η επιστροφή της διεθνούς τουριστικής ροής και η ισχυρή φοιτητική βάση της πόλης ενισχύουν την επισκεψιμότητα στο κέντρο, αυξάνοντας τις πωλήσεις και καθιστώντας τα εμπορικά ακίνητα υψηλής προβολής ιδιαίτερα ελκυστικά για επενδύσεις και μισθώσεις.
Έντονος ανταγωνισμός για prime θέσεις
Το ενδιαφέρον των retailers επικεντρώνεται κυρίως στους βασικούς εμπορικούς άξονες, όπως η Τσιμισκή και η Μητροπόλεως, καθώς και σε οργανωμένα εμπορικά κέντρα. Η ζήτηση για χώρους υψηλής προβολής παραμένει ιδιαίτερα ισχυρή, οδηγώντας σε συνεχή αύξηση των ενοικίων.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του report, τα ενοίκια για καταστήματα πρώτης γραμμής στην Τσιμισκή διαμορφώνονται στα επίπεδα των 140 έως 160 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως, καταγράφοντας ετήσια αύξηση περίπου 5,5%. Αντίθετα, σε δευτερεύουσες εμπορικές ζώνες, τα ενοίκια κυμαίνονται σημαντικά χαμηλότερα, μεταξύ 60 και 80 ευρώ ανά τ.μ., αποτυπώνοντας τη σαφή διαφοροποίηση της αγοράς.
Η πίεση για εξασφάλιση χώρων σε prime σημεία είναι τόσο έντονη, ώστε η διαθεσιμότητα θεωρείται πρακτικά μηδενική σε βασικούς εμπορικούς δρόμους, με την αγορά να λειτουργεί σε καθεστώς «κορεσμού».
Υψηλή ζήτηση αλλά και κενά καταστήματα
Παρά την εικόνα σχεδόν πλήρους κάλυψης, η πραγματικότητα είναι πιο σύνθετη. Στην Τσιμισκή αλλά και στην Μητροπόλεως καταγράφεται η ύπαρξη αρκετών κενών καταστημάτων, ενώ ορισμένα όπου βρίσκονται σε σημεία «φιλέτα», παραμένουν ανεκμετάλλευτα για μεγάλο χρονικό διάστημα. Περπατώντας κατά μήκος των οδών, παρατηρούνται άνω των 15 ξενοίκιαστων καταστημάτων.
Πολλά από τα διαθέσιμα ακίνητα δεν πληρούν τις σύγχρονες προδιαγραφές που απαιτούν οι μεγάλες αλυσίδες – είτε λόγω μικρού μεγέθους, είτε λόγω παλαιότητας, είτε λόγω ακατάλληλης διαρρύθμισης, ενώ αποθαρρυντικό για τους υποψήφιους επενδυτές παραμένουν και τα υψηλά ενοίκια.
Η αγορά χαρακτηρίζεται έτσι από μια έντονη δυαδικότητα. Από τη μία πλευρά, τα σύγχρονα, μεγάλου μεγέθους καταστήματα υψηλών προδιαγραφών είναι ελάχιστα και περιζήτητα. Από την άλλη, σημαντικός αριθμός παλαιών ή μη λειτουργικών χώρων παραμένει κενός, ακόμη και σε σημεία υψηλής προβολής. Αυτό το «παράδοξο» εξηγεί γιατί, ενώ οι δείκτες δείχνουν σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα στα prime ακίνητα, στην πράξη υπάρχουν εμφανή κενά στην εμπορική εικόνα του δρόμου.
Δομικό πρόβλημα προσφοράς και νέα δεδομένα
Η βασική αιτία αυτής της εικόνας εντοπίζεται και στη δομή του υφιστάμενου αποθέματος. Το μεγαλύτερο μέρος των εμπορικών ακινήτων στο κέντρο της Θεσσαλονίκης αποτελείται από μικρές, κατακερματισμένες μονάδες, οι οποίες δεν μπορούν να καλύψουν τις ανάγκες των σύγχρονων retailers.
Αυτό δημιουργεί ένα έντονο έλλειμμα προσφοράς σε μεγάλους, ενιαίους και σύγχρονους χώρους, οδηγώντας τις μεγάλες αλυσίδες είτε σε περιορισμένες επιλογές είτε σε αναζήτηση λύσεων εκτός παραδοσιακών εμπορικών αξόνων.
Παράλληλα, ενισχύεται η σημασία των retail parks και των μικτών αναπτύξεων, που προσφέρουν μεγαλύτερους χώρους και καλύτερες υποδομές, λειτουργώντας ως εναλλακτική λύση στο κορεσμένο high street περιβάλλον.
Επενδυτικό ενδιαφέρον και αποδόσεις
Η αγορά retail στη Θεσσαλονίκη προσελκύει, σύμφωνα με το report της Δανός, έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως για ακίνητα υψηλής προβολής με ισχυρούς μισθωτές. Οι αποδόσεις για prime καταστήματα διαμορφώνονται μεταξύ 6% και 6,5%, αντανακλώντας τον χαμηλό επενδυτικό κίνδυνο και τη σταθερότητα των εισοδημάτων. Αντίθετα, τα δευτερεύοντα ακίνητα εμφανίζουν υψηλότερες αποδόσεις, συχνά άνω του 8%, γεγονός που υποδηλώνει αυξημένο ρίσκο και χαμηλότερη εμπορική ελκυστικότητα.
Οι προοπτικές για το 2026
Η αγορά λιανικής της Θεσσαλονίκης αναμένεται να διατηρήσει τη θετική της πορεία το 2026, με βασικούς άξονες την τουριστική ανάπτυξη, τη σταθεροποίηση της καταναλωτικής εμπιστοσύνης και τη συνεχιζόμενη είσοδο νέων brands.
Τα ενοίκια στην Τσιμισκή προβλέπεται να συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, με εκτιμώμενη αύξηση 4% έως 5%, λόγω της συνεχιζόμενης έλλειψης διαθέσιμων ποιοτικών χώρων . Ωστόσο, η επόμενη φάση της αγοράς θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από την ανάπτυξη νέων μικτών έργων και την αναβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος. Η δυνατότητα δημιουργίας σύγχρονων, μεγάλων εμπορικών χώρων θα αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα για την εξισορρόπηση της αγοράς και τη μείωση των αντιφάσεων που παρατηρούνται σήμερα.
