Ενώ θα μπορούσαν να αποτελούν επενδυτικά «φιλέτα» με χρήση στον τουρισμό, στην πολιτιστική δημιουργία ή σε ποιοτική κατοικία, οι επενδυτές αποφεύγουν συνήθως να στραφούν σε αυτά. Η εξήγηση δεν είναι μονοσήμαντη, αλλά αποτέλεσμα ενός πλέγματος πολεοδομικών, νομικών, οικονομικών και θεσμικών εμποδίων, τα οποία καθιστούν την αξιοποίηση τέτοιων ακινήτων δυσχερή και συχνά ασύμφορη.
Χαμηλό επενδυτικό ενδιαφέρον παρά τις δυνατότητες
Στη Θεσσαλονίκη υπολογίζεται ότι υπάρχουν περισσότερα από 1.500 διατηρητέα κτίρια του 19ου και 20ού αιώνα. Από αυτά, τα περισσότερα ανήκουν σε ιδιώτες, ενώ ο Δήμος Θεσσαλονίκης έχει στην ιδιοκτησία του περί τα 20, όπως η Βίλα Μορντώχ, η Βίλα Μπιάνκα, η Βίλα Πετρίδη και κατά μήκος της οδού Βασιλίσσης Όλγας υπάρχουν δεκάδες νεοκλασικά κτίρια που παραμένουν αναξιοποίητα.
Ωστόσο, οι επενδύσεις σε τέτοιου τύπου ακίνητα είναι ελάχιστες και όσες έχουν γίνει σε διατηρητέα αφορούν κυρίως ξενοδοχεία. Παρότι υπάρχει δυνατότητα επένδυσης μέσω Golden Visa, με όριο τις 250.000 ευρώ για διατηρητέα προς αποκατάσταση κτίρια, οι υποψήφιοι επενδυτές προτιμούν σύγχρονες και πιο ευέλικτες λύσεις. Η ανάγκη διατήρησης των χαρακτηριστικών, η εμπλοκή πολλαπλών υπηρεσιών, το υψηλό κόστος και η χαμηλή προσδοκία απόδοσης λειτουργούν ανασταλτικά.
Γραφειοκρατία και δυσκίνητοι μηχανισμοί
Στην πράξη, η επένδυση σε ένα νεοκλασικό απαιτεί αδειοδοτήσεις και εγκρίσεις από τουλάχιστον τρεις διαφορετικές υπηρεσίες, μεταξύ των οποίων η Υπηρεσία Νεωτέρων Μνημείων, η Πολεοδομία και το Υπουργείο Πολιτισμού. Οι διαδικασίες είναι αργές, ενώ οι επενδυτές αναφέρουν συστηματικά καθυστερήσεις, δυσκινησία και έλλειψη συντονισμού.
Επιπλέον, ως διατηρητέα, τα κτίρια αυτά δεν επιτρέπεται να αλλοιωθούν ούτε εξωτερικά ούτε εσωτερικά χωρίς ειδικές γνωμοδοτήσεις. Οποιαδήποτε επέμβαση –από την αλλαγή παραθύρων μέχρι τη στατική ενίσχυση– πρέπει να περάσει από χρονοβόρες εγκρίσεις, γεγονός που αποθαρρύνει ακόμα και εκείνους που θα ήθελαν να επενδύσουν μακροπρόθεσμα.
Κόστος αποκατάστασης έως και τριπλάσιο
Ο βασικότερος αποτρεπτικός παράγοντας είναι το κόστος αποκατάστασης, σύμφωνα με εκπροσώπους της κτηματαγοράς. Τα νεοκλασικά κτίρια απαιτούν εξειδικευμένες τεχνικές, σπάνια ή παραδοσιακά υλικά, ενώ συχνά χρειάζονται στατική ενίσχυση, ενεργειακή αναβάθμιση και πλήρη ανακαίνιση των ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων. Το συνολικό κόστος μπορεί να φτάσει έως και τρεις φορές περισσότερο από μια συμβατική κατασκευή.
Όπως επισημαίνουν οι εκπρόσωποι της αγοράς στα Μακεδονικά Νέα, άνω του 85% των ιστορικών κτιρίων της Θεσσαλονίκης χρήζουν άμεσων παρεμβάσεων αποκατάστασης. Πολλά εξ αυτών είναι ενεργοβόρα, με χαμηλή λειτουργικότητα, ενώ τα προβλήματα συντήρησης και διαχείρισης είναι σχεδόν ανυπέρβλητα.
Σύνθετα ιδιοκτησιακά καθεστώτα
Παράλληλα, πολλά νεοκλασικά της πόλης βρίσκονται σε καθεστώς πολυϊδιοκτησίας με πολυάριθμους κληρονόμους που δεν μπορούν να συμφωνήσουν για την τύχη του ακινήτου ή δεν είναι καν εντοπίσιμοι. Η απουσία λύσης για την επίλυση τέτοιων καταστάσεων οδηγεί σε ακινησία, και ενίοτε σε σταδιακή κατάρρευση των κτιρίων.
Μεσίτες και εκπρόσωποι επενδυτικών εταιρειών δηλώνουν ότι η αδυναμία συνεννόησης μεταξύ των συνιδιοκτητών, σε συνδυασμό με την έλλειψη πολιτικής παρέμβασης, αποτελεί σημαντικό εμπόδιο στην αξιοποίηση ενός μεγάλου μέρους της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς της Θεσσαλονίκης.
Πέρα από τα οικονομικά και γραφειοκρατικά εμπόδια, οι επενδυτές διστάζουν να αναλάβουν έργα σε περιοχές όπου το ευρύτερο περιβάλλον είναι υποβαθμισμένο. Ακόμα και ένα πλήρως ανακαινισμένο νεοκλασικό δεν μπορεί να αποδώσει επαρκώς σε μια γειτονιά με χαμηλό επίπεδο ασφάλειας, καθαριότητας και εμπορικής δραστηριότητας.
Η απουσία ολοκληρωμένου σχεδίου αστικής ανάπλασης από την τοπική αυτοδιοίκηση επιτείνει το πρόβλημα. Όπως αναφέρεται από αρμόδιους φορείς, χωρίς συνεκτικές παρεμβάσεις σε ολόκληρες περιοχές, το ενδιαφέρον των επενδυτών για τα μεμονωμένα κτίρια είναι καταδικασμένο να παραμείνει χαμηλό.
Προτιμούνται βιομηχανικά ή νέα κτίρια
Ένα ακόμη στοιχείο που εξηγεί τη μειωμένη προτίμηση των επενδυτών είναι η προτίμηση προς βιομηχανικά ή νέα κτίρια. Τα πρώτα προσφέρονται για ευκολότερη αλλαγή χρήσης και έχουν συνήθως λιγότερους περιορισμούς, ενώ τα δεύτερα προσφέρουν ενεργειακή απόδοση, ευελιξία και υψηλότερη απόδοση κεφαλαίου.
Αντίθετα, τα νεοκλασικά, παρά τον ιδιαίτερο χαρακτήρα τους, συνιστούν μια επένδυση υψηλού ρίσκου, με μακρύ χρόνο απόσβεσης και χαμηλή αναμενόμενη απόδοση σε σύγκριση με τον κόπο και τα κεφάλαια που απαιτούν.
Η μη αξιοποίηση των νεοκλασικών κτιρίων δεν είναι απλώς οικονομική απώλεια, αλλά και πολιτιστική ήττα. Τα διατηρητέα κτίρια της Θεσσαλονίκης μαρτυρούν την ιστορία, την αστική ανάπτυξη και την κοινωνική σύνθεση της πόλης, ιδιαίτερα κατά τον Μεσοπόλεμο. Σώζονται ακόμη αξιόλογα πολεοδομικά σύνολα στην Άνω Πόλη, στη Βασιλίσσης Όλγας, στα Λαδάδικα, στα παλιά στρατόπεδα, στη Δυτική Είσοδο της πόλης.
Η απουσία εργαλείων φορολογικών κινήτρων και ενός σταθερού θεσμικού πλαισίου λειτουργεί ανασταλτικά σε κάθε προσπάθεια αποκατάστασης, με αποτέλεσμα τα νεοκλασικά να μετατρέπονται συχνά σε ανθυγιεινές εστίες και να δέχονται βανδαλισμούς ή καταλήψεις από ομάδες.
Το στοίχημα της αξιοποίησης
Η αξιοποίηση των νεοκλασικών της Θεσσαλονίκης θα μπορούσε να αποτελέσει μοχλό πολιτιστικής και οικονομικής αναβάθμισης, με κατάλληλα κίνητρα για επενδυτές, χρηματοδοτικά εργαλεία και τεχνική υποστήριξη. Όσο όμως οι δυσλειτουργίες παραμένουν, τα κτίρια αυτά θα συνεχίσουν να παρακμάζουν – και μαζί τους, μια ολόκληρη πλευρά της ταυτότητας της πόλης.
