Αν και η γενική τάση της αγοράς καταγράφει αύξηση των τιμών και για τις δύο κατηγορίες ακινήτων, η Θεσσαλονίκη εμφανίζει διαφοροποιήσεις, με τα μεταχειρισμένα ακίνητα να υπερέχουν σε τιμή στην πλειονότητα των περιοχών της πόλης. Το στοιχείο αυτό αναδεικνύεται ως το πιο εντυπωσιακό εύρημα της ετήσιας έρευνας της RE/MAX Ελλάς για το 2024, σε μια περίοδο που η κτηματαγορά παραμένει σε ανοδική πορεία πανελλαδικά, με μέση αύξηση τιμών πώλησης 6,5%.
Η Θεσσαλονίκη, δεύτερη μεγαλύτερη αστική αγορά της χώρας, δείχνει όχι μόνο ισχυρές πιέσεις τιμών σχεδόν σε όλες τις περιοχές της, αλλά και μια επαναξιολόγηση της αξίας των μεταχειρισμένων κατοικιών. Είτε πρόκειται για διαμερίσματα στο κέντρο, είτε για κατοικίες στην ανατολική πλευρά της πόλης, οι τιμές των παλαιών ακινήτων ενισχύονται δυναμικά, μεταβάλλοντας τον χάρτη της ζήτησης και των επενδύσεων, με εξαίρεση τη δυτική πλευρά της πόλης.
Ειδικότερα, σύμφωνα με την έρευνα της RE/MAX Ελλάς, η μέση τιμή για τα παλαιότερα ακίνητα στη Θεσσαλονίκη διαμορφώνεται στα 1.798 ευρώ/τ.μ., αυξημένη κατά 6,4% σε σχέση με το 2023 ενώ στα νεόδμητα ακίνητα (έως 5 ετών) η μέση τιμή φτάνει τα 2.597 ευρώ/τ.μ., καταγράφοντας άνοδο 6,1%.
Αξιοσημείωτο είναι ότι, παρόλο που τα νεόδμητα καταγράφουν υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις τιμές σημειώνονται κυρίως στα μεταχειρισμένα ακίνητα, και αυτό παρατηρείται πιο έντονα σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, όπως το κέντρο της πόλης και η Νέα Παραλία.
Γιατί τα μεταχειρισμένα ακίνητα είναι πιο ακριβά;
Το φαινόμενο αυτό αποδίδεται σε αρκετούς παράγοντες, με βάση την κτηματαγορά. Η επενδυτική αξία των παλαιότερων ακινήτων είναι συχνά πιο ελκυστική, καθώς προσφέρουν σταθερότητα και υψηλές αποδόσεις. Τα ακίνητα που έχουν ήδη κτισθεί, συχνά απαιτούν μικρότερη γραφειοκρατία και είναι άμεσα διαθέσιμα για ενοικίαση ή πώληση. Αυτό ενισχύει τη ζήτηση και ανεβάζει τις τιμές τους. Αντίθετα, τα νεόδμητα ακίνητα, παρόλο που παρέχουν σύγχρονη υποδομή και υψηλές ενεργειακές αποδόσεις, απαιτούν συνήθως μεγαλύτερη επένδυση στην αγορά, γεγονός που ενδέχεται να αποθαρρύνει ορισμένους αγοραστές ή να περιορίσει τη ζήτηση.
Οι περιοχές που ξεχωρίζουν
Η διαφοροποίηση των τιμών ανά περιοχή στη Θεσσαλονίκη παρουσιάζεται ως εξής με βάση τα στοιχεία της έρευνας:
-Στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, οι τιμές για τα παλαιότερα ακίνητα αυξήθηκαν κατά 4,6%, με τη μέση τιμή να φτάνει τα 2.645 ευρώ/τ.μ.. Ειδικά στην Παλιά Παραλία, η τιμή των νεόδμητων φτάνει τα 6.200 ευρώ/τ.μ.. Αυτό σημαίνει ότι η ζήτηση για μεταχειρισμένα ακίνητα σε περιοχές όπως η Παλιά Παραλία ξεπερνά αυτή των νεόδμητων. Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι υψηλές αυξήσεις παρατηρήθηκαν, και στις περιοχές Τούμπα και Χαριλάου. Στα νεόδμητα, καταγράφεται αύξηση κατά 3,2%, με τη μέση τιμή πώλησης να διαμορφώνεται σε 3.635 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και τις υψλότερες αυξήσεις να παρατηρούνται στο Φάληρο.
-Στην ανατολική πλευρά της πόλης, περιοχές όπως η Καλαμαριά και το Καραμπουρνάκι παρατηρούμε τις μεγαλύτερες αυξήσεις, με νεόδμητα ακίνητα να αγγίζουν τα 2.736 ευρώ/τ.μ. και τα παλαιότερα τα 1.785 ευρώ/τ.μ., καταγράφοντας αύξηση 9,1% ενώ και η Κηφισιά κινείται σε υψηλά επίπεδα.
-Σε περιοχές της δυτικής Θεσσαλονίκης, οι νεόδμητες κατοικίες έχουν αύξηση της τάξεως του 8% και η τιμή φτάνει τα 2.016 ευρώ/τ.μ. με τις περιοχές Σταυρούπολη και Πολίχνη να πρωταγωνιστούν στις αυξήσεις αυτές, ενώ τα παλαιότερα αυξήθηκαν κατά 3,4%, φτάνοντας τα 1.260 ευρώ/τ.μ. σε περιοχές όπως Μενεμένη και Κορδελιό.
Σημειώνεται ότι η ζήτηση για ακίνητα στη Θεσσαλονίκη δεν περιορίζεται μόνο στους εγχώριους αγοραστές. Η ξένη επενδυτική παρουσία συνεχώς αυξάνεται, κυρίως σε περιοχές που παραδοσιακά είχαν λιγότερη ζήτηση, όπως η Καλαμαριά και η ανατολική Θεσσαλονίκη.
Όπως έχουν δηλώσει στελέχη της κτηματαγοράς στα Μακεδονικά Νέα, η Θεσσαλονίκη συνεχίζει να προσελκύει όχι μόνο επενδυτές που αναζητούν αποδόσεις από βραχυχρόνιες ή μακροχρόνιες μισθώσεις, αλλά και εκείνους που ενδιαφέρονται για εξοχικές κατοικίες ή επενδύσεις ενόψει της συνταξιοδότησης.
Η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης φαίνεται να παραμένει ζωντανή και δυναμική, με την άνοδο των τιμών σε όλες τις περιοχές να αναδεικνύει τη συνεχιζόμενη ζήτηση για ακίνητα, είτε πρόκειται για νεόδμητα είτε για μεταχειρισμένα. Η ανατροπή του παραδοσιακού σχήματος, όπου τα νεόδμητα θεωρούνται πάντα πιο ακριβά, αντικατοπτρίζει την εξέλιξη της αγοράς και την προτίμηση των αγοραστών για μεγαλύτερη αξία στα ήδη υπάρχοντα ακίνητα.
Ο ισχυρός ρυθμός αύξησης των τιμών, κυρίως για τα μεταχειρισμένα ακίνητα, ενδέχεται να συνεχιστεί και το 2025, με την αγορά να παραμένει ελκυστική τόσο για τους εγχώριους αγοραστές όσο και για τους ξένους επενδυτές. Το επενδυτικό ενδιαφέρον, σε συνδυασμό με τη συνεχιζόμενη ανάπτυξη των υποδομών και την καλύτερη οικονομική εικόνα της πόλης, δημιουργεί ένα θετικό περιβάλλον για το real estate στη Θεσσαλονίκη, κάνοντάς την έναν από τους σημαντικούς προορισμούς για επενδύσεις στην ελληνική αγορά.
