Η έντονη ζήτηση για αγορά και ενοικίαση κατοικίας, η περιορισμένη προσφορά νεόδμητων ακινήτων, η ενεργοποίηση του προγράμματος «Σπίτι μου 2» και η διαρκής επενδυτική κινητικότητα, διαμορφώνουν ένα περιβάλλον συνεχών ανατιμήσεων τόσο στην πώληση όσο και στην ενοικίαση.
Παράλληλα, η ενεργειακή κλάση και το έτος κατασκευής των κατοικιών αναδεικνύονται σε κρίσιμους παράγοντες τιμολόγησης, επηρεάζοντας άμεσα τη συμπεριφορά αγοραστών και ενοικιαστών.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη SPI του Spitogatos Insights, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας στη Θεσσαλονίκη αυξήθηκε το 2025 κατά 11,2% σε ετήσια βάση, ρυθμός υψηλότερος από τον αντίστοιχο της Αττικής. Αντίστοιχα, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης ενισχύθηκε κατά 9,2%, καταγράφοντας σαφώς εντονότερη άνοδο σε σχέση με τον πανελλαδικό μέσο όρο. Η εικόνα αυτή εντάσσεται σε μια μακροπρόθεσμη τάση, καθώς την περίοδο 2021–2025 οι ζητούμενες τιμές πώλησης στον νομό Θεσσαλονίκης αυξήθηκαν συνολικά κατά 63,5%, ποσοστό που αποτυπώνει τη διαρκή πίεση της ζήτησης στην αγορά. Αντίστοιχα, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 28,4% την ίδια περίοδο, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά ενοικίου παραμένει σε διαρκή ανοδική τροχιά.
Οι τιμές πώλησης
Σε επίπεδο γεωγραφικής κατανομής, οι παραθαλάσσιες και ανατολικές περιοχές διατηρούν την πρωτοκαθεδρία στις τιμές πώλησης. Συγκεκριμένα, η Καλαμαριά αναδείχθηκε και το 2025 ως η ακριβότερη περιοχή για αγορά κατοικίας, με μέση ζητούμενη τιμή στα 3.052 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Ακολουθούν το κέντρο της Θεσσαλονίκης, η Πυλαία, η Τούμπα και η Χαριλάου, συγκροτώντας έναν άξονα αυξημένης ζήτησης που συνδυάζει οικιστική ποιότητα, πρόσβαση σε υποδομές και επενδυτικές προοπτικές. Αντίθετα, οι πιο οικονομικές επιλογές για αγορά εντοπίζονται κυρίως στα δυτικά και περιαστικά τμήματα του νομού, με περιοχές όπως η Χαλάστρα, ο Αξιός, η Καλλιθέα, η Μυγδονία και τα Βασιλικά να εμφανίζουν μέσες ζητούμενες τιμές από 568 έως 1.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Η αγορά ενοικίασης
Στην αγορά ενοικίασης, το κέντρο της Θεσσαλονίκης καταγράφεται ως η ακριβότερη περιοχή, με μέση ζητούμενη τιμή 11,3 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, αντανακλώντας τη σταθερή πίεση από φοιτητές, εργαζόμενους και τη βραχυχρόνια μίσθωση. Υψηλές τιμές ενοικίασης καταγράφονται επίσης σε περιοχές όπως Βαρδάρης–Λαχανόκηποι, 40 Εκκλησιές–Ευαγγελίστρια, Άνω Πόλη και Φάληρο–Ιπποκράτειο. Στον αντίποδα, η Μυγδονία αναδείχθηκε ως η πιο οικονομική περιοχή για ενοικίαση, με μέση ζητούμενη τιμή 4,1 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ ακολουθούν η Μίκρα, ο Χορτιάτης, τα Πεύκα και το Ωραιόκαστρο.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι περιοχές με τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις τιμών. Στην πώληση κατοικίας, η Μηχανιώνα κατέγραψε άνοδο 22,9%, ο Θερμαϊκός 22,5% και η Μενεμένη 18,2%, γεγονός που καταδεικνύει τη μετατόπιση της ζήτησης σε περιοχές με χαμηλότερη αρχική βάση τιμών. Στην ενοικίαση, οι υψηλότερες αυξήσεις σημειώθηκαν στα Βασιλικά με 29,9%, στη Θέρμη με 23,2% και στην Ξηροκρήνη–Παναγία Φανερωμένη με 20,5%.
Ο ρόλος της ενεργειακής κλάσης
Καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση των τιμών διαδραματίζει η ενεργειακή κλάση των κατοικιών. Στα προάστια της Θεσσαλονίκης, οι κατοικίες υψηλής ενεργειακής κλάσης εμφανίζουν μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης περίπου διπλάσιες σε σχέση με ακίνητα χαμηλής ενεργειακής απόδοσης και κατά 55% υψηλότερες από κατοικίες μεσαίας κλάσης. Στον Δήμο Θεσσαλονίκης οι διαφορές είναι πιο περιορισμένες, ωστόσο παραμένουν σημαντικές. Σε ετήσια βάση, οι μεγαλύτερες αυξήσεις στην πώληση καταγράφηκαν κυρίως σε κατοικίες μεσαίας ενεργειακής κλάσης, με άνοδο 11,5% (2.500 ευρώ/τ.μ.) στον Δήμο και 8,2% στα προάστια (1.585 ευρώ/τ.μ.), επιβεβαιώνοντας τη στροφή των αγοραστών σε πιο προσιτές λύσεις.
Στον τομέα της ενοικίασης κατοικιών στη Θεσσαλονίκη, σημαντικές ετήσιες αυξήσεις στις μέσες ζητούμενες τιμές σημειώθηκαν στον κεντρικό Δήμο στις κατοικίες χαμηλής, μεσαίας αλλά και υψηλής ενεργειακής κλάσης, της τάξης περίπου του 10,3-10,4%. Η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας με υψηλή ενεργειακή κλάση είναι κατά 17% υψηλότερη από την μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας με χαμηλή ενεργειακή κλάση στον Δήμο Θεσσαλονίκης και κατά 16% υψηλότερη στα Προάστια της Θεσσαλονίκης.
Η παλαιότητα των ακινήτων
Παράλληλα, η παλαιότητα των ακινήτων αποτελεί κρίσιμο παράγοντα τιμολόγησης. Στα προάστια της Θεσσαλονίκης, οι νεόδμητες κατοικίες προς πώληση το 2025 είχαν μέση ζητούμενη τιμή 2.667 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, κατά 41,7% υψηλότερη από τις παλαιότερες. Στον Δήμο Θεσσαλονίκης η αντίστοιχη διαφορά διαμορφώθηκε στο 23%. Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στην ενοικίαση, όπου οι νεόδμητες κατοικίες στον Δήμο Θεσσαλονίκης εμφανίζονται κατά 33,9% ακριβότερες από τις παλαιότερες, γεγονός που σχετίζεται άμεσα με το περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα σύγχρονων κατοικιών.
Συνολικά, η αγορά κατοικίας στον νομό Θεσσαλονίκης χαρακτηρίζεται από έντονη ανοδική δυναμική, διεύρυνση των γεωγραφικών εστιών ζήτησης και αυξανόμενη σημασία ποιοτικών χαρακτηριστικών όπως η ενεργειακή απόδοση και η ηλικία του ακινήτου. Οι εξελίξεις αυτές διαμορφώνουν ένα περιβάλλον αυξημένων προκλήσεων για νοικοκυριά και ενοικιαστές, αλλά και σημαντικών ευκαιριών για επενδυτές και αναπτύξεις τα επόμενα χρόνια.
