Σύμφωνα με την τελευταία ανάλυση της ReDataset, του βραχίονα Data & Analytics του Ομίλου Resolute Cepal Greece (RCG), ο Δείκτης Κορεσμού Προσφοράς Κατοικιών (ΔΚΠΚ) για το τρίτο τρίμηνο του 2025 δείχνει ότι η Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης βρίσκεται στις περιοχές της χώρας με τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα κατοικιών προς πώληση.
Η μέτρηση του δείκτη βασίζεται στον αριθμό μοναδικών κατοικιών προς πώληση ανά 1.000 κατοίκους και αποτυπώνει τη συγκέντρωση προσφοράς σε κάθε τοπική αγορά. Στη Θεσσαλονίκη, η εικόνα αποκαλύπτει μια αγορά που συνδυάζει την έντονη εμπορική κινητικότητα του κέντρου με τη ραγδαία ανάπτυξη των νοτιοανατολικών προαστίων, αλλά και με σταθερές αγορές στις δυτικές και βόρειες συνοικίες.
Ο Δήμος Θεσσαλονίκης καταγράφει 69,3 ακίνητα ανά 1.000 κατοίκους, τη μεγαλύτερη τιμή σε ολόκληρη την Περιφερειακή Ενότητα. Το στοιχείο αυτό αντικατοπτρίζει τη διαχρονικά υψηλή κινητικότητα της αγοράς του κέντρου, όπου συνυπάρχουν κατοικίες διαφορετικής ηλικίας και χρήσης – από ανακαινισμένα διαμερίσματα για ιδιοκατοίκηση έως ακίνητα επενδυτικού χαρακτήρα που προορίζονται για βραχυχρόνια μίσθωση ή φοιτητική στέγαση.
Η παρουσία πανεπιστημίων, επιχειρηματικών κόμβων, του Μετρό αλλά και πολλών ακόμη έργων λειτουργεί πολλαπλασιαστικά για τη ζήτηση, διατηρώντας τη Θεσσαλονίκη στο επίκεντρο του real estate ενδιαφέροντος της Βόρειας Ελλάδας. Παράλληλα, η ανανέωση του αποθέματος με ανακαινισμένα και ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα αυξάνει την εμπορευσιμότητα και επιμηκύνει τον κύκλο συναλλαγών.
Η άνοδος της Θέρμης και του Θερμαϊκού
Αμέσως μετά τον κεντρικό δήμο, οι Δήμοι Θερμαϊκού (67,6) και Θέρμης (65,9) καταγράφουν τις υψηλότερες τιμές του δείκτη, επιβεβαιώνοντας τη σταθερή μετατόπιση της οικιστικής ανάπτυξης προς τα νοτιοανατολικά.
Στις περιοχές αυτές, η ζήτηση για σύγχρονες κατοικίες υψηλών προδιαγραφών, συνδυαστικά με τη σχετική εγγύτητα στο αεροδρόμιο και τη θάλασσα, ενισχύει τη δημιουργία νέων οικιστικών συγκροτημάτων και πολυτελών κατοικιών. Ο Θερμαϊκός, ειδικά, καταγράφει συνεχή αύξηση αγγελιών τα τελευταία τρίμηνα, γεγονός που συνδέεται τόσο με την ανάπτυξη της παραθαλάσσιας ζώνης όσο και με τη μετατροπή της περιοχής σε εναλλακτικό πόλο για κύρια κατοικία και τουριστική αξιοποίηση.
Η Θέρμη, από την άλλη πλευρά, αποτελεί πλέον το επίκεντρο νέων επενδύσεων σε κατοικίες μεσαίας και υψηλής κατηγορίας, προσφέροντας σύγχρονες υποδομές, σχολεία και εύκολη πρόσβαση προς το κέντρο. Ο υψηλός δείκτης της μαρτυρά όχι υπερπροσφορά, αλλά μια έντονα αναπτυσσόμενη αγορά με υψηλή ρευστότητα, όπου η προσφορά ανανεώνεται συνεχώς από νέες κατασκευές.
Πυλαία–Χορτιάτης και Καλαμαριά: σταθερή αξία
Ο δήμος Πυλαίας–Χορτιάτης (45,1) και η Καλαμαριά (34,5) παραμένουν σε επίπεδα άνω του εθνικού μέσου όρου. Οι περιοχές αυτές συγκεντρώνουν σημαντικό ενδιαφέρον για νεόδμητα ακίνητα, οικογενειακές κατοικίες και πολυτελή διαμερίσματα.
Η Καλαμαριά, διαχρονικά από τις πιο σταθερές και περιζήτητες αγορές, διατηρεί υψηλή ζήτηση αλλά μικρότερη προσφορά συγκριτικά με τη Θέρμη, καθώς το οικιστικό της απόθεμα είναι ήδη κορεσμένο. Η ανάπτυξη της μαρίνας και η γενικότερη αστική αναβάθμιση της παραθαλάσσιας ζώνης αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω την αξία των ακινήτων της περιοχής.
Οι Δυτικοί Δήμοι σε φάση σταθερότητας
Αντίθετα, οι Δήμοι Κορδελιού–Ευόσμου (20), Παύλου Μελά (18,3) και Αμπελοκήπων–Μενεμένης (25,3) καταγράφουν χαμηλότερες τιμές, γεγονός που υποδηλώνει πιο σταθερές και λιγότερο εμπορικές τοπικές αγορές. Η πλειονότητα των αγγελιών αφορά παλαιότερα ακίνητα, ενώ η ανανέωση του αποθέματος είναι περιορισμένη.
Η περιοχή εξακολουθεί να καλύπτει κυρίως ανάγκες πρώτης κατοικίας, με συγκρατημένες αυξήσεις τιμών και χαμηλότερη ένταση νέων καταχωρήσεων. Ωστόσο, η αναμενόμενη ανάπτυξη των σταθμών του Μετρό στη δυτική Θεσσαλονίκη ενδέχεται να διαφοροποιήσει σταδιακά αυτή την εικόνα, καθώς θα καταστήσει τις περιοχές πιο προσβάσιμες και ελκυστικές για νέες επενδύσεις.
Ανισοκατανομή και προοπτικές
Η συνολική εικόνα της Θεσσαλονίκης αποτυπώνει έντονη ανισοκατανομή στην προσφορά κατοικιών, με τη νοτιοανατολική ζώνη να διατηρεί τον πρωταγωνιστικό ρόλο στις αγοραπωλησίες. Οι υψηλές τιμές του δείκτη στους δήμους του Θερμαϊκού, της Θέρμης και της Πυλαίας–Χορτιάτη δείχνουν ότι η ζήτηση παραμένει ισχυρή για σύγχρονες κατοικίες σε περιοχές με καλύτερη ποιότητα ζωής, πράσινο και πρόσβαση σε υποδομές.
Στην ανοικοδόμηση στα ανατολικά της Θεσσαλονίκης και κυρίως στη Θέρμη και σε κάποια τμήματα της Καλαμαριάς έχει αναφερθεί μιλώντας στα Μακεδονικά Νέα και ο γενικός γραμματέας του Τμήματος Κεντρικής Μακεδονίας του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ/ΤΚΜ) και πολιτικός μηχανικός, Μανώλης Μπελιμπασάκης επιβεβαιώνοντας την ανοδική κινητικότητα.
Αντίθετα, η δυτική πλευρά της πόλης εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από πιο σταθερή αγορά και περιορισμένη ανανέωση αποθέματος, στοιχείο που, αν και υποδηλώνει μικρότερη κινητικότητα, προσφέρει σταθερότητα τιμών και χαμηλότερους κινδύνους υπερπροσφοράς.
Η ευρύτερη Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας ακολουθεί επίσης ανοδική πορεία, με υψηλούς δείκτες σε τουριστικές και παραθεριστικές περιοχές όπως η Κασσάνδρα στη Χαλκιδική, γεγονός που συνδέεται με το αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον για εξοχικές κατοικίες.
Η σημασία των δεδομένων της ReDataset
Η ανάλυση της ReDataset βασίζεται σε δεδομένα αγγελιών πώλησης κατοικιών σε όλους τους δήμους και στα πληθυσμιακά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, καταγράφοντας με ακρίβεια την ένταση της προσφοράς ανά 1.000 κατοίκους. Η μελέτη του τρίτου τριμήνου 2025 αφορά κατοικίες με τιμή ανά τ.μ. από 300 έως 10.000 ευρώ, επιφάνεια 20–400 τ.μ. και έτος κατασκευής 1950–2025, εξαιρώντας τα διπλότυπα ακίνητα.
Στόχος της ReDataset δεν είναι η ερμηνεία των αιτιών των μεταβολών, αλλά η τεκμηριωμένη παρουσίαση των τάσεων που μπορούν να αποτελέσουν εργαλείο για επενδυτές, συμβούλους και φορείς χάραξης πολιτικής. Η αξιοποίηση της Τεχνητής Νοημοσύνης και των τεχνολογιών big data επιτρέπει τη χαρτογράφηση των αγορών κατοικίας με ακρίβεια και τη δημιουργία προβλέψεων για τη μελλοντική κατεύθυνση των τιμών.
Η Θεσσαλονίκη παραμένει συνεπώς σημείο αναφοράς για την αγορά κατοικίας στη Βόρεια Ελλάδα, συνδυάζοντας έντονη κινητικότητα, σταθερή ζήτηση και διαφοροποιημένη προσφορά. Οι δήμοι του Θερμαϊκού και της Θέρμης ενισχύουν το αποτύπωμά τους ως νέοι πυρήνες ανάπτυξης, ενώ το ιστορικό κέντρο διατηρεί τον ρόλο του ως επενδυτικός προορισμός.
Καθώς η πόλη προετοιμάζεται για νέες υποδομές και έργα αστικής ανάπλασης, ο Δείκτης Κορεσμού Προσφοράς Κατοικιών λειτουργεί ως βαρόμετρο των μελλοντικών εξελίξεων. Δείχνει ότι η αγορά της Θεσσαλονίκης δεν έχει φτάσει σε κορεσμό, αλλά βρίσκεται σε φάση αναδιάρθρωσης και αναβάθμισης, με ανοικτές προοπτικές για ανάπτυξη και επενδύσεις σε μια πόλη που αλλάζει δυναμικά.
