Η εικόνα αποτυπώνεται σε συγκεκριμένα μεγέθη με βάση την έρευνα της Prosperty για το 2025: συνολική άνοδος τιμών 21% μέσα σε τρία χρόνια (από 1.950 €/τ.μ. το 2023 σε 2.150 €/τ.μ. το 2024 και 2.370 €/τ.μ. το 2025), ετήσια αύξηση +10% στο πρώτο τρίμηνο του 2025 και διεθνής ζήτηση που αντιστοιχεί περίπου στο 25% της αγοράς. Η Θεσσαλονίκη δεν λειτουργεί πια ως «φθηνή εναλλακτική της Αθήνας», αλλά ως αυτόνομος, ώριμος επενδυτικός προορισμός, όπου η υπεραξία δεν κατανέμεται οριζόντια, αλλά συγκεντρώνεται σε ζώνες προσβασιμότητας, υποδομών και εμπορικής δυναμικής.
Το προφίλ της διεθνούς ζήτησης: ποιοι αγοράζουν και γιατί
Περίπου το 25% της αγοράς κατοικίας στη Θεσσαλονίκη αφορά ξένους αγοραστές, στοιχείο που επιβεβαιώνει τον ενισχυμένο διεθνή χαρακτήρα. Η μεγαλύτερη συμμετοχή καταγράφεται από αγοραστές από το Ισραήλ, που αντιστοιχούν στο 22% της ξένης ζήτησης. Ακολουθούν η Βουλγαρία με 18%, η Γερμανία με 15%, η Τουρκία με 12% και η Κίνα με 10%, σχηματίζοντας ένα πολυεθνικό επενδυτικό προφίλ.
Η ηλικιακή κατανομή δείχνει ότι οι αγοραστές 41–50 ετών αποτελούν το 40% (κυρίαρχη ομάδα), ακολουθούν οι 51–60 με 27%, οι άνω των 61 με 16%, οι 31–40 με 12%, ενώ μόλις το 5% αφορά ηλικίες κάτω των 30 ετών. Πρόκειται για προφίλ όπου συνυπάρχουν καθαρά επενδυτικά κίνητρα με κινήσεις «τοποθέτησης κεφαλαίου» και επιλογές ποιότητας ζωής.
Τρεις κατηγορίες αγοραστών και οι γεωγραφίες τους
Το προφίλ διαφοροποιείται ανάλογα με το κίνητρο. Η πρώτη κατηγορία είναι οι Residency-Driven αγοραστές, με επένδυση γύρω στις 250.000 ευρώ στο πλαίσιο της Golden Visa. Εστιάζουν κυρίως στο κέντρο, σε άξονες όπως η Εγνατία και η Τσιμισκή, επιλέγοντας ακίνητα προς ανακαίνιση και μετέπειτα μίσθωση. Η δεύτερη κατηγορία είναι οι Yield-Focused επενδυτές, με εύρος 150.000–200.000 ευρώ, που στοχεύουν στη σταθερή απόδοση μέσω μίσθωσης. Επιλέγουν περιοχές όπως η Τούμπα και η Άνω Πόλη, αλλά και ακίνητα κοντά σε σταθμούς Μετρό, με έμφαση σε παλαιά ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση. Η τρίτη κατηγορία είναι οι Lifestyle Buyers, με επενδύσεις που φτάνουν περίπου τις 800.000 ευρώ, κυρίως σε Πανόραμα και Πυλαία, με στόχο την ιδιοκατοίκηση και τη διατήρηση κεφαλαίου μέσω ακινήτων υψηλών προδιαγραφών.
Δήμοι και μικροαγορές: οι «άξονες» της ζήτησης στην πόλη
Στη δυτική Θεσσαλονίκη, ο Δήμος Κορδελιού–Ευόσμου λειτουργεί ως βασικός οικιστικός πυρήνας με έντονο οικογενειακό χαρακτήρα. Η ζήτηση είναι κυρίως για ιδιοκατοίκηση και το εκτεταμένο παλαιό απόθεμα πολυκατοικιών δημιουργεί περιθώριο αναβαθμίσεων. Τα στοιχεία της έρευνας της Prosperty δείχνουν 572 διαθέσιμα ακίνητα (τριμηνιαία μεταβολή -1,2%) για την περίοδο 2024-2025, μέση τιμή πώλησης 1.835 €/τ.μ. (+5,2%) και μέσο ενοίκιο 11 €/τ.μ. (-5,9%), με απόθεμα κυρίως 50–80 και 81–100 τ.μ.
Ο Δήμος Νεάπολης–Συκεών παραμένει σταθερή οικιστική επιλογή με ώριμο αστικό ιστό και υποδομές που στηρίζουν τη ζήτηση, ενώ η αγορά προσφέρει περιθώρια αναβάθμισης μέσω ανακαινίσεων. Για το 2024–2025 καταγράφονται 647 διαθέσιμα ακίνητα (+4,5%), μέση τιμή 1.696 €/τ.μ. (-1,7%) και μέσο ενοίκιο 7,8 €/τ.μ. (-8,9%). Στην κατανομή μεγέθους κυριαρχούν τα 50–80 τ.μ., ακολουθούν 81–100 και 101–150 τ.μ.
Ο Δήμος Θεσσαλονίκης, ως κεντρικός και ιστορικός πυρήνας, συγκεντρώνει τη μεγαλύτερη εμπορική, διοικητική και πολιτιστική δραστηριότητα, με την αγορά να επηρεάζεται έντονα από διεθνή ζήτηση, παλαιό απόθεμα και εγγύτητα σε υποδομές και κεντρικούς άξονες. Σύμφωνα με τα δεδομένα για το 2024–2025, τα διαθέσιμα ακίνητα ανέρχονται σε 13.070 (+0,7%), η μέση τιμή πώλησης είναι 2.518 €/τ.μ. (+2,0%) και το μέσο ενοίκιο 13,6 €/τ.μ. (-8,1%). Η εξέλιξη της τιμής πώλησης ξεκινά περίπου από 2,15 χιλ. €/τ.μ. στο Δ’ τρίμηνο 2023, ακολουθεί ανοδική πορεία με μικρή διόρθωση γύρω στο Γ’ τρίμηνο 2024 και καταλήγει κοντά στα 2,45–2,46 χιλ. €/τ.μ. στο Β’ τρίμηνο 2025.
Στα ενοίκια, η τιμή ξεκινά περίπου από 8,7 €/τ.μ. στο Δ’ τρίμηνο 2023, ανεβαίνει έως σχεδόν 9,6 €/τ.μ. στο Γ’ τρίμηνο 2024, πέφτει κοντά στα 8,9 €/τ.μ. και στη συνέχεια ανεβαίνει ξανά περίπου στα 10,25 €/τ.μ. στο Β’ τρίμηνο 2025. Στην κατανομή ανά μέγεθος, τη μεγαλύτερη προσφορά έχουν τα 50–80 τ.μ. με περίπου 34.000 αγγελίες, ακολουθούν τα κάτω των 50 τ.μ. με περίπου 28.000, τα 101–150 τ.μ. με περίπου 18.000, τα 81–100 τ.μ. με περίπου 16.000, ενώ τα 151–200 τ.μ. και άνω των 200 τ.μ. κινούνται περίπου στις 5.000 και 4.000 αγγελίες αντίστοιχα.
Η Καλαμαριά αποτελεί prime επιλογή της ανατολικής Θεσσαλονίκης, με θάλασσα, οργανωμένη αστική δομή και περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικού αποθέματος. Το 2024–2025 εμφανίζει 1.253 διαθέσιμα ακίνητα (+21,7%), μέση τιμή 2.960 €/τ.μ. (+13,8%) και μέσο ενοίκιο 9,5 €/τ.μ. (+3,7%), με προσφορά κυρίως σε 101–150 τ.μ. και 50–80 τ.μ.
Ο Δήμος Παύλου Μελά χαρακτηρίζεται από σταθερή ζήτηση, πολυπυρηνικό χαρακτήρα και ανταγωνιστικά επίπεδα τιμών, με σημαντικό παλαιό απόθεμα που δημιουργεί ευκαιρίες αναβάθμισης. Για το 2024–2025 καταγράφονται 488 διαθέσιμα ακίνητα (+12,7%), μέση τιμή 1.701 €/τ.μ. (+6,2%) και μέσο ενοίκιο 7,1 €/τ.μ. (-2,9%), με ισχυρή παρουσία 50–80 τ.μ. και σημαντικό αριθμό 81–100 και 101–150 τ.μ.
Τιμές, γεωγραφικές αποκλίσεις και το «premium» της προσβασιμότητας
Η γεωγραφική κατανομή των μέσων τιμών το 2025 δείχνει διαβάθμιση από περίπου 950 €/τ.μ. στις οικονομικότερες περιοχές, γύρω στα 2.050 €/τ.μ. στις μεσαίες και έως 3.150 €/τ.μ. στις ακριβότερες. Οι πέντε πιο οικονομικές περιοχές της ευρύτερης Θεσσαλονίκης είναι ο Άγιος Αθανάσιος (950 €/τ.μ.), η Μυγδονία (1.040 €/τ.μ.), ο Λαγκαδάς (1.190 €/τ.μ.), ο Εχέδωρος (1.190 €/τ.μ.) και ο Χορτιάτης (1.380 €/τ.μ.), επιβεβαιώνοντας ότι οι χαμηλότερες τιμές εντοπίζονται κυρίως εκτός αστικού πυρήνα. Στον αντίποδα, οι πέντε ακριβότερες περιοχές καταγράφουν υψηλές τιμές λόγω περιορισμένου αποθέματος: κέντρο Θεσσαλονίκης 3.150 €/τ.μ., Καλαμαριά 2.920 €/τ.μ., Ανάληψη–Μπότσαρη 2.740 €/τ.μ., Πυλαία 2.740 €/τ.μ. και Τούμπα 2.730 €/τ.μ.
Κομβικό στοιχείο της ωρίμανσης είναι η επίδραση του Μετρό, που δημιουργεί premium προσβασιμότητας το οποίο φθίνει όσο αυξάνεται η απόσταση. Σε άμεση εγγύτητα έως 150 μέτρα παρατηρείται το μέγιστο premium, στην ζώνη 150–350 μέτρα η υπεραξία παραμένει υψηλή, πέραν των 350 μέτρων περιορίζεται σε μέτρια επίπεδα, ενώ σε αποστάσεις άνω των 500 μέτρων καταγράφεται αισθητή απομείωση της επίδρασης. Το «πλεονέκτημα του σταθμού» δεν λειτουργεί ως γενικό φαινόμενο, αλλά ως μετρήσιμη παράμετρος που αναδιατάσσει τη ζήτηση και τις επενδυτικές επιλογές.
Προσφορά, παλαιότητα και η ανακαίνιση ως αναγκαιότητα
Για το 2025, η συνολική εικόνα δείχνει 61.450 οικιστικά ακίνητα προς πώληση, αυξημένα κατά 12% σε σχέση με το 2024, με μέση τιμή 2.370 €/τ.μ. και διεθνή ζήτηση 25%. Από το σύνολο, το 41% είναι ανακαινισμένα και το 20% νεόδμητα, στοιχείο που δείχνει ταυτόχρονα προσπάθεια «επανατοποθέτησης» παλαιών κατοικιών και περιορισμένο νέο απόθεμα.
Η παλαιότητα παραμένει δομικό χαρακτηριστικό. Το 46% του αποθέματος αφορά κατοικίες της περιόδου 1960–1980, με χαμηλότερη ενεργειακή απόδοση αλλά μεγάλο περιθώριο αναβάθμισης, επιβεβαιώνοντας ότι η ανακαίνιση δεν είναι trend, αλλά ανάγκη. Για το 2026, η προσφορά αποτυπώνεται σε 22.791 διαθέσιμες κατοικίες, με 44% μη ανακαινισμένες, 41% ανακαινισμένες και 15% νεόδμητες. Η κατανομή ανά περίοδο κατασκευής διαμορφώνεται σε 9% πριν το 1960, 46% για 1960–1980, 13% για 1981–2000, 12% για 2001–2020 και 20% για 2020+, ενισχύοντας το συμπέρασμα ότι το «στοίχημα» της αγοράς βρίσκεται στην αναβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος όσο η ζήτηση –εγχώρια και διεθνής– παραμένει ισχυρή.
Η Θεσσαλονίκη, όπως προκύπτει και από την έρευνα, εξελίσσεται σε ώριμη αγορά κατοικίας με διεθνή χαρακτηριστικά: έχει ανοδική πορεία τιμών, πολυεθνικό μείγμα αγοραστών, διαφορετικές επενδυτικές στρατηγικές ανά προφίλ και μια νέα γεωγραφία υπεραξίας που καθορίζεται από μικροτοποθεσίες και υποδομές. Το Μετρό λειτουργεί ως καταλύτης αξίας, όχι γενικά και αόριστα, αλλά με κλιμακωτή επίδραση ανά απόσταση. Ταυτόχρονα, η παλαιότητα του αποθέματος –με κεντρικό τον όγκο 1960–1980– δημιουργεί μια διαρθρωτική ευκαιρία ανακαινίσεων και ενεργειακών αναβαθμίσεων. Σε αυτό το περιβάλλον, η πόλη δεν «ανεβαίνει» απλώς τιμολογιακά αλλά ωριμάζει επενδυτικά, αποκτώντας χαρακτηριστικά αγοράς όπου οι αποφάσεις λαμβάνονται με όρους απόδοσης, ποιότητας προϊόντος και προσβασιμότητας.
