Σύμφωνα με τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς και τον δείκτη SPI του Spitogatos, που αποτυπώνει την εξέλιξη των ζητούμενων τιμών μέσα από εκατομμύρια πραγματικά δεδομένα αγγελιών, η Θεσσαλονίκη και οι μεγάλες πόλεις της περιφέρειας εμφανίζουν σημαντικές διαφοροποιήσεις, αλλά και κοινά χαρακτηριστικά: προτίμηση για μικρότερα ακίνητα, κυριαρχία παλαιότερων κατοικιών, έμφαση στην ανακαίνιση και στην ενεργειακή αποδοτικότητα και ισχυρή πίεση στις τιμές των ενοικίων.
Θεσσαλονίκη: Zήτηση για μικρά ακίνητα και άνοδος τιμών
Η Θεσσαλονίκη πρωταγωνιστεί, συγκεντρώνοντας το ενδιαφέρον κυρίως σε μικρά και λειτουργικά διαμερίσματα. Το 63,1% των μισθώσεων αφορά ακίνητα έως 50 τετραγωνικών μέτρων, ενώ ένα επιπλέον 17,9% αφορά διαμερίσματα από 51 έως 75 τ.μ. Η γεωγραφική κατανομή της ζήτησης αποτυπώνει και έντονες διαφοροποιήσεις.
Ειδικότερα, στην ανατολική πλευρά, σε περιοχές όπως η Καλαμαριά και η Θέρμη, καταγράφεται αυξημένο ενδιαφέρον για μεγαλύτερες κατοικίες 75-150 τ.μ., ενώ στο κέντρο κυριαρχούν οριακά τα διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας, από 50 έως 100 τ.μ. Αντίθετα, στη δυτική Θεσσαλονίκη, οι περισσότερες μισθώσεις εξακολουθούν να αφορούν μικρά διαμερίσματα έως 50 τ.μ., γεγονός που αποτυπώνει τις κοινωνικές και οικονομικές ανισότητες μεταξύ διαφορετικών τμημάτων της πόλης.
Σημαντικός παράγοντας παραμένει η ηλικία των ακινήτων. Το 83,7% των μισθώσεων στη Θεσσαλονίκη αφορά ακίνητα άνω των 20 ετών, με τα νεόδμητα να περιορίζονται σε μόλις 3,4%. Στα ποιοτικά χαρακτηριστικά, οι ενοικιαστές στη Θεσσαλονίκη ζητούν διαμπερή και φωτεινά διαμερίσματα σε ποσοστό 88%, ενώ το 62% επιλέγει κατοικίες με θέα, εξωτερικό χώρο ή εγγύτητα σε μέσα μαζικής μεταφοράς. Αντιθέτως, μόνο το 25% αναζητά «ήσυχη περιοχή».
Σχετικά με την επίπλωση, οι προτιμήσεις είναι μοιρασμένες, με το 50% να επιλέγει ακίνητα χωρίς επίπλωση, το 12% επιπλωμένα και το υπόλοιπο 38% να μην έχει ιδιαίτερη προτίμηση. Ωστόσο, υπάρχει μια σταθερά που χαρακτηρίζει τη Θεσσαλονίκη: η θέρμανση με φυσικό αέριο ζητείται από το 100% των ενοικιαστών, γεγονός που αναδεικνύει την καθολική απαίτηση της αγοράς για συγκεκριμένο ενεργειακό πρότυπο.
Περιφέρεια: νεότερα ακίνητα, μικρότερη συγκέντρωση στα μικρά διαμερίσματα
Στην υπόλοιπη Βόρεια Ελλάδα, η εικόνα διαφοροποιείται. Οι μισθώσεις κατοικιών αφορούν κυρίως μικρά και μεσαία ακίνητα, με το 39,6% να συγκεντρώνεται σε διαμερίσματα έως 50 τ.μ. και το 23,2% σε ακίνητα 51 έως 75 τ.μ. Παράλληλα, το 33,1% των μισθώσεων αφορά κατοικίες από 76 έως 150 τ.μ., γεγονός που δείχνει μια μεγαλύτερη ισορροπία στις κατηγορίες. Η παλαιότητα των ακινήτων είναι μικρότερη σε σχέση με Αττική και Θεσσαλονίκη, καθώς το 66,8% αφορά κατοικίες άνω των 20 ετών, αλλά καταγράφεται σημαντικό ποσοστό νεότερων.
Συγκεκριμένα, το 17,6% των μισθώσεων αφορά κατοικίες ηλικίας 16 έως 20 ετών, ενώ το 15,6% νεότερα ακίνητα έως 15 ετών. Σε πόλεις όπως η Λάρισα και ο Βόλος, οι ενοικιαστές στράφηκαν κυρίως σε νεόδμητες κατοικίες έως 5 ετών, εμβαδού έως 150 τ.μ., ενώ σε περιοχές όπως η Κομοτηνή, οι περισσότερες μισθώσεις αφορούσαν μικρά διαμερίσματα έως 50 τ.μ., άνω των 20 ετών. Στην Καβάλα, κυριαρχούν κατοικίες επιφάνειας 75-150 τ.μ., ενώ σε Σέρρες και Δράμα οι περισσότερες μισθώσεις αφορούν ακίνητα 50-75 τ.μ.
Στα χαρακτηριστικά των κατοικιών, η ανακαίνιση αποτελεί ζητούμενο για το 77% των ενοικιαστών, ενώ το 73% επιλέγει φωτεινά και διαμπερή ακίνητα. Η θέση στάθμευσης είναι κρίσιμη για το 64%, οι αποθηκευτικοί χώροι για έναν στους δύο, ενώ στην επίπλωση η εικόνα αντιστρέφεται σε σχέση με τη Θεσσαλονίκη: το 50% προτιμά επιπλωμένα ακίνητα, το 23% μη επιπλωμένα και το 27% δεν έχει συγκεκριμένη προτίμηση.
Στο κομμάτι της θέρμανσης η εικόνα είναι μοιρασμένη, καθώς το 38% προτιμά πετρέλαιο, το 23% φυσικό αέριο και το 25% σύστημα κλιματισμού.
Θεσσαλονίκη: αυξήσεις στις τιμές πώλησης και ενοικίασης
Παράλληλα με τις προτιμήσεις των ενοικιαστών, τα στοιχεία του Spitogatos δείχνουν καθαρά την ανοδική πορεία των ζητούμενων τιμών. Στη Θεσσαλονίκη οι τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν κατά 11% το τρίτο τρίμηνο του 2025 σε σχέση με πέρυσι, ενώ οι τιμές ενοικίασης κατέγραψαν άνοδο 7,7% την ίδια περίοδο.
Οι πιο ακριβές περιοχές για αγορά κατοικίας είναι η Καλαμαριά με 3.059 ευρώ/τ.μ., το κέντρο με 2.895 ευρώ/τ.μ. και η Πυλαία με 2.833 ευρώ/τ.μ. Στην ενοικίαση, οι υψηλότερες τιμές συναντώνται στο κέντρο με 11,5 ευρώ/τ.μ., στις 40 Εκκλησιές – Ευαγγελίστρια με 11,1 ευρώ/τ.μ. και στον Βαρδάρη – Λαχανόκηπους με 10,4 ευρώ/τ.μ. Αντίθετα, οι χαμηλότερες τιμές πώλησης εντοπίζονται στην Καλλιθέα (833 ευρώ/τ.μ.), στη Μυγδονία (974 ευρώ/τ.μ.) και στα Βασιλικά (1.125 ευρώ/τ.μ.), ενώ στις ενοικιάσεις οι πιο οικονομικές περιοχές είναι η Μυγδονία με 4,2 ευρώ/τ.μ., ο Χορτιάτης με 5,4 ευρώ/τ.μ. και η Μίκρα με 5,4 ευρώ/τ.μ.
Οι μεγαλύτερες αυξήσεις πώλησης καταγράφηκαν στη Μηχανιώνα, στον Θερμαϊκό και στη Σταυρούπολη, ενώ στην ενοικίαση οι μεγαλύτερες ανατιμήσεις εντοπίστηκαν στα Βασιλικά, στη Θέρμη και στην περιοχή Ξηροκρήνη – Παναγιά Φανερωμένη.
Περιφερειακές τάσεις: δυναμική Καβάλας, πτώση σε Καστοριά και Κοζάνη
Περνώντας σε πλήρη αποτύπωση ανά Περιφερειακή Ενότητα της Βόρειας Ελλάδας, στις ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών το τρίτο τρίμηνο 2025 τα Γρεβενά διαμορφώνονται στα 819 €/τ.μ. (από 787 €/τ.μ. πέρυσι, +4,0%), στη Δράμα στα 823 €/τ.μ. (από 685 €/τ.μ., +20,1%), στον Έβρο στα 1.671 €/τ.μ. (από 1.467 €/τ.μ., +13,9%), στην Ημαθία στα 813 €/τ.μ. (από 769 €/τ.μ., +5,6%), στην Καβάλα στα 2.133 €/τ.μ. (από 1.630 €/τ.μ., +30,9%), στην Καστοριά στα 530 €/τ.μ. (από 588 €/τ.μ., –9,8%), στο Κιλκίς στα 680 €/τ.μ. (από 685 €/τ.μ., –0,7%), στην Κοζάνη στα 636 €/τ.μ. (από 667 €/τ.μ., –4,6%), στη Λάρισα στα 1.250 €/τ.μ. (από 1.182 €/τ.μ., +5,8%), στην Ξάνθη στα 1.176 €/τ.μ. (από 1.064 €/τ.μ., +10,6%), στην Πέλλα στα 839 €/τ.μ. (από 843 €/τ.μ., –0,5%), στην Πιερία στα 1.176 €/τ.μ. (από 1.065 €/τ.μ., +10,4%), στη Ροδόπη στα 1.150 €/τ.μ. (από 1.025 €/τ.μ., +12,2%), στις Σέρρες στα 900 €/τ.μ. (από 833 €/τ.μ., +8%), στη Φλώρινα στα 667 €/τ.μ. (από 635 €/τ.μ., +5%) και στη Χαλκιδική στα 2.667 €/τ.μ. (από 2.444 €/τ.μ., +9,1%).
Η πλήρης αυτή καταγραφή αναδεικνύει ως «πρωταθλήτρια» ανόδου την Καβάλα, με ισχυρές αυξήσεις επίσης σε Δράμα, Έβρο, Ροδόπη, Ξάνθη, Πιερία και Σέρρες, ενώ αντιθέτως η Δυτική Μακεδονία εμφανίζει υποχώρησης (Καστοριά, Κοζάνη, οριακά Κιλκίς και Πέλλα), επιβεβαιώνοντας ανομοιογενή πορεία εντός της ίδιας γεωγραφικής ζώνης.
Στις ζητούμενες τιμές ενοικίασης το τρίτο τρίμηνο 2025, τα Γρεβενά διαμορφώνονται στα 5 €/τ.μ. (από 5,11 €/τ.μ., –2,2%), στη Δράμα στα 5,79 €/τ.μ. (από 5,45 €/τ.μ., +6,2%), στον Έβρο στα 8 €/τ.μ. (από 7,61 €/τ.μ., +5,1%), στην Ημαθία σταθερά στα 5 €/τ.μ., στην Καβάλα στα 7,5 €/τ.μ. (από 7 €/τ.μ., +7,1%), στην Καστοριά στα 6 €/τ.μ. (από 5,48 €/τ.μ., +9,5%), στο Κιλκίς στα 4,52 €/τ.μ. (από 4,17 €/τ.μ., +8,4%), στην Κοζάνη στα 5,85 €/τ.μ. (από 6 €/τ.μ., –2,5%), στη Λάρισα στα 8,62 €/τ.μ. (από 8 €/τ.μ., +7,7%), στην Ξάνθη στα 7 €/τ.μ. (από 7,14 €/τ.μ., –2,0%), στην Πέλλα στα 4,5 €/τ.μ. (από 4,37 €/τ.μ., +3,0%), στην Πιερία στα 6,22 €/τ.μ. (από 5,83 €/τ.μ., +6,7%), στη Ροδόπη στα 8 €/τ.μ. (από 7,5 €/τ.μ., +6,7%), στις Σέρρες στα 6,67 €/τ.μ. (από 6,25 €/τ.μ., +6,7%), στη Φλώρινα στα 7,11 €/τ.μ. (από 5,11 €/τ.μ., +39,1%) και στη Χαλκιδική στα 16,36 €/τ.μ. (από 30 €/τ.μ., –45,5%), με την τελευταία πτώση να αποτυπώνει ξεκάθαρα την επίδραση της εποχικότητας μετά το καλοκαίρι.
Το «top 5» των πιο οικονομικών περιοχών ενοικίασης πανελλαδικά περιλαμβάνει, όπως αναφέρθηκε, το υπόλοιπο Π.Ε. Θεσσαλονίκης, αλλά και τις Π.Ε. Πέλλας, Κιλκίς, Ημαθίας και Γρεβενών, επιβεβαιώνοντας ότι σημαντικά τμήματα της Κεντρικής και Δυτικής Μακεδονίας παραμένουν προσιτά σε επίπεδο μίσθωσης.
Επιπλέον, εξετάζοντας τα πιο οικονομικά σημεία για αγορά κατοικίας σε εθνική κλίμακα, οι Π.Ε. Καστοριάς, Κοζάνης, Φλώρινας, Κιλκίς και Καρδίτσας συνθέτουν την πεντάδα των πιο προσιτών επιλογών, ένδειξη της αποκλιμάκωσης αξιών σε τμήματα της ενδοχώρας.
Συνολικά, το μωσαϊκό της Βόρειας Ελλάδας συνδυάζει αστικές πιέσεις και περιφερειακές αντιθέσεις. Η μητροπολιτική Θεσσαλονίκη κινείται ανοδικά τόσο στις ζητούμενες τιμές πώλησης (+11,0%) όσο και ενοικίασης (+7,7%), με καθαρή στροφή της ζήτησης σε μικρά–μεσαία διαμερίσματα και με έμφαση σε φωτεινότητα, ανακαίνιση και ενεργειακή επάρκεια (καθολική απαίτηση φυσικού αερίου). Η Καβάλα αναδεικνύεται εστία έντονης ανατίμησης στην πώληση, ενώ Φλώρινα, Λάρισα, Ροδόπη, Σέρρες και Πιερία εμφανίζουν ισχυρές ανόδους στις μισθώσεις.
Στον αντίποδα, Καστοριά και Κοζάνη καταγράφουν πτωτικές τάσεις στις ζητούμενες τιμές πώλησης, ενώ μεμονωμένες μειώσεις στα ενοίκια παρατηρούνται σε Γρεβενά, Κοζάνη και Ξάνθη. Για τους ενοικιαστές και τους αγοραστές, οι αριθμοί υπογραμμίζουν μια αγορά όπου η τοποθεσία και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά (ανακαίνιση, φωτεινότητα, στάθμευση) καθορίζουν την ταχύτητα απορρόφησης, ενώ για τους θεσμικούς και την πολιτεία αναδεικνύεται η ανάγκη στοχευμένων πολιτικών τόνωσης προσφοράς, ιδιαίτερα σε προσιτές κατοικίες και ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα, ώστε να μετριαστούν οι πιέσεις και να ευθυγραμμιστεί η δυναμική της ζήτησης με το διαθέσιμο απόθεμα σε όλη την επικράτεια της Βόρειας Ελλάδας.
Η έρευνα της RE/MAX Ελλάς και τα στοιχεία του Spitogatos υπογραμμίζουν την πολυμορφία της αγοράς και αναδεικνύουν την ανάγκη για νέες πολιτικές στέγασης και επενδύσεις σε κατοικίες που θα ανταποκρίνονται στις σύγχρονες ανάγκες, καθώς η Βόρεια Ελλάδα ενισχύει τον ρόλο της ως αναπτυξιακός πυλώνας της χώρας.
