Παρά τον έντονο ανταγωνισμό, η πόλη καταγράφει θετικές τάσεις με πληρότητα 58% (+2%), σταθερό ADR στα 60,65 ευρώ, ενίσχυση του τουρισμού (+4% στο weekend RevPAR), αλλά και ιδιαίτερα ισχυρό Οκτώβριο με κορυφώσεις σε πληρότητες, τιμές και RevPAR τόσο στο σύνολο της πόλης όσο και στο κέντρο.
Τα στοιχεία παρουσιάστηκαν από τον Σύνδεσμο Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA Greece), στο πλαίσιο της 40ής Philoxenia, ενώ σε παράλληλο επίπεδο αναδείχθηκε η συζήτηση με τον Δήμο Θεσσαλονίκης για το μέλλον της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο ιστορικό κέντρο και την ανάγκη ποιοτικής αναβάθμισης των καταλυμάτων. Όπως υπογραμμίστηκε, η αγορά δεν αποτελεί πλέον «φωτοβολίδα», αλλά έχει εδραιωθεί ως βασικό συστατικό του αστικού τουρισμού, φτάνοντας πανελλαδικά σε μέγεθος 5,5 δισ. ευρώ.
Μια ώριμη αστική αγορά με 4.100 καταχωρίσεις
Η Θεσσαλονίκη διαθέτει 4.100 ενεργές καταχωρίσεις, αποτελώντας τη μεγαλύτερη αστική αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Βόρεια Ελλάδα και μία από τις μεγαλύτερες στη χώρα. Η υπερπροσφορά συνδέεται με το μοντέλο city-break, τα επενδυτικά ακίνητα μικρού μεγέθους, την άνθηση του αστικού τουρισμού της τελευταίας δεκαετίας.
Πρόκειται για μία ώριμη και ιδιαίτερα πυκνή αγορά, όπου η προσφορά αυξάνεται ταχύτερα από τη ζήτηση, ασκώντας πιέσεις στις τιμές και κάνοντας την αγορά εξαιρετικά ανταγωνιστική.
Οκτώβριος ο «βασιλιάς» της σεζόν
Η μέση πληρότητα στην πόλη διαμορφώθηκε στο 58%, με μικρή άνοδο +2% σε σχέση με το 2024. Ο καλύτερος μήνας αναδεικνύεται ο Οκτώβριος με 64%, ενώ χαμηλότερος ο Ιανουάριος (48%).
Η Θεσσαλονίκη παρουσιάζει μικρές διακυμάνσεις εποχικότητας, κάτι που αποτελεί χαρακτηριστικό city destination. Ο Οκτώβριος ενισχύεται μεταξύ άλλων κάθε χρόνο από γεγονότα όπως συνεδριακές διοργανώσεις, εκθέσεις, events και αυξημένη ζήτηση για φθινοπωρινά city breaks.
Οι κρατήσεις γίνονται σε μεγάλο βαθμό τελευταίας στιγμής, με Booking Lead Time 27 ημέρες (-2%), ενώ το τελευταίο τρίμηνο είναι ακόμη πιο «last-minute friendly».
Μικρή διάρκεια διαμονής – Καθαρό city-break προφίλ
Η μέση διάρκεια παραμονής βρίσκεται στις 3,6 ημέρες (-2%), με υψηλό τον Ιανουάριο (4,2) και χαμηλότερο τον Μάιο (3,4). Το στοιχείο αυτό επιβεβαιώνει ότι η πόλη παραμένει καθαρά city-break προορισμός.
Οι επισκέπτες συνήθως κλείνουν 2–4 νύχτες, ενώ η μείωση σχετίζεται είτε με επιμερισμό του ταξιδιού σε περισσότερους προορισμούς είτε με τον περιορισμό του budget.
Σταθερό ADR στα 60,65 ευρώ (+3%)
Η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση είναι 60,65 ευρώ, μία από τις χαμηλότερες μεταξύ μεγάλων πόλεων στην Ελλάδα. Η αύξηση +3% είναι περιορισμένη, καθώς ο ανταγωνισμός είναι ιδιαίτερα έντονος. Τα επαγγελματικά διαχειριζόμενα καταλύματα εμφανίζουν ακόμη και πτώση ADR κατά –7%, στα 59,30 ευρώ. Το luxury segment βρίσκεται στα 96,49 ευρώ (-1%), δείχνοντας στασιμότητα λόγω περιορισμένης ζήτησης για πραγματικά υψηλές τιμές.
Το RevPAR της πόλης είναι 37,62 ευρώ (+2%), με τα Σαββατοκύριακα να αποτελούν βασικό «αιμοδότη» της αγοράς: το weekend RevPAR αγγίζει τα 53,15 ευρώ (+4%).
Το ιστορικό κέντρο: Η «καρδιά» της αγοράς με 626 καταχωρίσεις και τα υψηλότερα έσοδα
Το κέντρο της πόλης συγκεντρώνει 626 ενεργές καταχωρίσεις, αποτελώντας την πυκνότερη μικρογεωγραφία βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη.
Πληρότητα 60% και σταθερός Οκτώβριος
Η πληρότητα στο κέντρο φτάνει το 60%, υψηλότερη από τον μέσο όρο της πόλης, παρά τη μικρή μείωση –2% ενώ ο Οκτώβριος κορυφώνεται στο 68%.
Οι διαμονές είναι ακόμη πιο σύντομες – μόλις 3,2 ημέρες κατά μέσο όρο με πτώση 5% σε σύγκριση με το 2024. Το κέντρο διατηρεί σημαντικά υψηλότερες τιμές από την υπόλοιπη πόλη, σύμφωνα με τα στοιχεία του STAMA Greece.
Ειδικότερα, το ADR στο κέντρο της Θεσσαλονίκης διαμορφώνεται στα 80,04 ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 8% σε σχέση με πέρυσι. Το ADR για ολόκληρα καταλύματα (Entire Place ADR) βρίσκεται πολύ κοντά, στα 79,85 ευρώ, επιβεβαιώνοντας ότι σχεδόν όλα τα καταλύματα στο κέντρο είναι πλήρη διαμερίσματα. Τα επαγγελματικά διαχειριζόμενα καταλύματα εμφανίζουν μέση τιμή 89,76 ευρώ, με πτώση 4%, ενώ το luxury segment διαμορφώνεται στα 110,29 ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 4% και επιβεβαιώνοντας την ενίσχυση της ζήτησης για πιο ποιοτικά διαμερίσματα στο ιστορικό και εμπορικό κέντρο της πόλης.
Το RevPAR του κέντρου αγγίζει τα 51,01 ευρώ (+3%), ενώ το weekend RevPAR τα 74,08 ευρώ (+6%) — τα υψηλότερα στη Θεσσαλονίκη. Πρόκειται για την περιοχή με την ισχυρότερη απόδοση ανά τετραγωνικό και με αυξανόμενη ζήτηση για καλύτερης ποιότητας καταλύματα.
Η συνάντηση με τον δήμαρχο Θεσσαλονίκης
Ο κ. Πασχάλης Καραγιάννης, μέλος του Δ.Σ. του STAMA Greece, εκλεγμένο μέλος του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης (ΕΕΘ) και πρόεδρος της Επιτροπής Κτηματαγοράς του ΕΕΘ, αναφέρθηκε στη συνάντηση της διοίκησης με τον Δήμαρχο Θεσσαλονίκης Στέλιο Αγγελούδη με επίκεντρο την βραχυχρόνια μίσθωση και με αφορμή και τις δηλώσεις τους για περιορισμό νέων καταλυμάτων στο ιστορικό κέντρο.
Όπως χαρακτηριστικά είπε, «τα προβλήματα δημιουργούνται από τα ακίνητα βραχυχρόνιας που έχουν εγκατασταθεί στους ισόγειους χώρους των παλαιών καταστημάτων. Όποιος μένει εκεί δημιουργεί πρόβλημα στα καταστήματα εστίασης κάνοντας καταγγελίες. Ο δήμαρχος δεν θέλει να δημιουργηθούν άλλα ισόγεια βραχυχρόνιας στο συγκεκριμένο ιστορικό κομμάτι, αλλά κατά τα άλλα δεν έχει κανένα πρόβλημα να δημιουργηθούν και άλλα διαμερίσματα, και μάλιστα ποιοτικά».
Παράλληλα, τόνισε ότι στόχος του Δήμου είναι να προσελκύει 100.000 επισκέπτες κάθε Σαββατοκύριακο μέσω του τουριστικού κολοσσού TUI. Ωστόσο, η πόλη μπορεί να φιλοξενήσει μόλις 50.000, εκ των οποίων οι 15.000 μπορούν να διαμείνουν σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
«Ο δήμαρχος μας είπε ότι τα υπολογίζει τα σπίτια βραχυχρόνιας μίσθωσης. Θέλει τα διαμερίσματα, αλλά να είναι και ποιοτικά», ανέφερε ακόμη. Ο κ. Καραγιάννης υπογράμμισε επίσης την ανάγκη να προστατευθεί το προϊόν, δεδομένου ότι πολλά ισόγεια καταλύματα δεν πληρούν τις προδιαγραφές του Υπουργείου Τουρισμού και υποβαθμίζουν την εικόνα της πόλης.
Από την πλευρά του, ο Στάθης Καρόπουλος, διευθυντής του STAMA Greece απαντώντας σε ερώτηση σχετικά με τη σχέση τους με τους ξενοδόχους, είπε ότι: «Όλοι είμαστε στη φιλοξενία, αλλά το αντικείμενο είναι διαφορετικό. Έχουμε μεγάλο ποσοστό μεσομακροπρόθεσμων διαμονών – άνθρωποι που μένουν 3, 4 ή 5 μήνες. Δεν έχουμε κάτι να χωρίσουμε με τους ξενοδόχους. Πρέπει να μπούμε σε έναν διάλογο και να συζητήζουμε στο ίδιο τραπέζι».
Τόνισε ακόμη ότι η βραχυχρόνια μίσθωση έχει αρχίσει να γίνεται αποδεκτή κοινωνικά και θεσμικά. «Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι φωτοβολίδα – φτάσαμε στα 5,5 δισ. ευρώ. Πριν από δύο χρόνια η σημερινή έκταση της φιλοξενίας δεν υπήρχε», πρόσθεσε.
Το last-minute ήρθε για να μείνει – Τα δεδομένα της VRBO
Η παρουσίαση της VRBO (διαδικτυακή πλατφόρμα για ενοικιάσεις διακοπών) επιβεβαίωσε ότι το last-minute μοντέλο κρατήσεων αυξήθηκε κατά 30%, τάση που θα συνεχιστεί και το 2026.
Κύριες αγορές -τροφοδότες της Θεσσαλονίκης για το 2025
Σύμφωνα με τα στοιχεία της πλατφόρμας, οι πέντε σημαντικότερες αγορές τροφοδότες για τη Θεσσαλονίκη το 2025 προέρχονται κυρίως από τη Βόρεια Αμερική και τη Δυτική Ευρώπη, με υψηλές μέσες αξίες κρατήσεων και μεγάλα διαστήματα παραμονής. Πρώτη σε δυναμική εμφανίζεται η αγορά των ΗΠΑ, με μέση αξία κράτησης στα 3.201 δολάρια και διάρκεια παραμονής 5,1 διανυκτερεύσεις. Ακολουθεί το Ηνωμένο Βασίλειο, με 2.602 δολάρια κατά μέσο όρο και 6,8 νύχτες διαμονής, ενώ στην τρίτη θέση βρίσκεται η Γαλλία, η οποία παρουσιάζει μια από τις υψηλότερες διάρκειες παραμονής με 8 διανυκτερεύσεις και μέση αξία 2.348 δολάρια. Η Γερμανία αποτελεί επίσης βασική αγορά, με μέση αξία κράτησης 1.829 δολάρια και μέσο όρο 7 διανυκτερεύσεων, ενώ την πρώτη πεντάδα συμπληρώνει ο Καναδάς, με μικρότερη μέση αξία κράτησης (1.162 δολάρια) και διάρκεια παραμονής 4,5 νύχτες. Οι αγορές αυτές συνθέτουν το διεθνές προφίλ επισκεπτών που ενισχύει τη βραχυχρόνια μίσθωση στη Θεσσαλονίκη, συμβάλλοντας καθοριστικά στην επιμήκυνση της περιόδου και στη διαφοροποίηση της ζήτησης.
Οι ευρωπαϊκές αγορές δίνουν μεγαλύτερη διάρκεια διαμονής, ενώ οι ΗΠΑ έχουν την υψηλότερη μέση αξία κράτησης.
Μια αγορά σε μετάβαση, με ισχυρή ζήτηση
Η Θεσσαλονίκη βρίσκεται σε μια φάση εξέλιξης με ώριμη, ανταγωνιστική αγορά, σταθερές πληρότητες και ανάγκη για ποιοτική αναβάθμιση. Το κέντρο παραμένει η «μηχανή» της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ η πόλη κερδίζει σταθερά το στοίχημα του city-break Σαββατοκύριακου. Η βραχυχρόνια μίσθωση όχι μόνο δεν περιορίζεται, αλλά αναγνωρίζεται πλέον ως κρίσιμο εργαλείο φιλοξενίας – αρκεί να προχωρήσει με ποιότητα και σχεδιασμό.
