Την ίδια στιγμή, η Κεντρική Μακεδονία συγκαταλέγεται στις πέντε περιφέρειες με τον μεγαλύτερο αριθμό αναξιοποίητων κατοικιών πανελλαδικά: 363.688 σπίτια, δηλαδή πάνω από το 1/6 των συνολικών κενών κατοικιών της χώρας, σύμφωνα με την έρευνα που πραγματοποίησε η Blupeak Estate Analytics.
Η εικόνα αυτή αποτυπώνει ένα δομικό πρόβλημα που δεν αφορά μόνο τη διαθεσιμότητα στέγης, αλλά και βαθύτερες θεσμικές και οικονομικές παθογένειες με την Πολιτεία ωστόσο να επιχειρεί να τις εξαλείψει μέσω πολιτικών στήριξης της αγοράς ακινήτων. Οι μόνιμοι ενοικιαστές δυσκολεύονται να βρουν σπίτι, τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί και η στεγαστική ασφυξία στη Θεσσαλονίκη έχει γίνει κομβικό ζήτημα κοινωνικής συνοχής.
Γιατί μένουν τα σπίτια κλειστά στη Βόρεια Ελλάδα
Σύμφωνα με την Blupeak Estate Analytics, που επεξεργάστηκε στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι λόγοι που κρατούν τις κατοικίες ανενεργές είναι πολλοί. Πρόκειται για δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες που κατοικούνται λίγες εβδομάδες τον χρόνο, παλιά διαμερίσματα σε περιοχές χαμηλής ζήτησης με μικρή εμπορική αξία, πολυετείς κληρονομικές εκκρεμότητες ή ιδιοκτησίες με νομικά και φορολογικά εμπόδια, ακίνητα που δεν προσελκύουν ενδιαφέρον λόγω κατάστασης ή κόστους ανακαίνισης καθώς και για στροφή πολλών ιδιοκτητών σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, που αφήνει τα σπίτια κλειστά μεγάλο μέρος του έτους με την προσδοκία εποχιακών αποδόσεων.
Ο ιδρυτής της Blupeak, Βασίλης Ηλιόπουλος, έχει τονίσει στα Μακεδονικά Νέα ότι πρόκειται για ένα σύνθετο πρόβλημα που συνδέεται τόσο με την αγορά ακινήτων όσο και με θεσμικά ζητήματα που εμποδίζουν την αξιοποίηση ενός τεράστιου οικιστικού αποθέματος.
Η πανελλαδική εικόνα
Σε εθνικό επίπεδο, η κατάσταση δεν είναι καλύτερη. Η ΕΛΣΤΑΤ καταγράφει 6,6 εκατομμύρια κατοικίες στην Ελλάδα, εκ των οποίων τα 4,3 εκατ. χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Από τα υπόλοιπα 2,2 εκατ., τα 857 χιλιάδες είναι εξοχικές, τα 627 χιλιάδες δευτερεύουσες, τα 327 χιλιάδες κενές και περίπου 466 χιλιάδες δηλώνονται «προς πώληση ή ενοικίαση». Παρά την καταγραφή, μεγάλο μέρος των τελευταίων παραμένει ουσιαστικά ανενεργό, καθώς είναι παλαιά, ενεργοβόρα ή εμπλέκονται σε κληρονομικά ζητήματα.
Η ανισοκατανομή είναι εντυπωσιακή: στην Αττική υπάρχουν 526.000 άδεια σπίτια, στην Κεντρική Μακεδονία 363.000, στην Πελοπόννησο 209.000, στη Δυτική Ελλάδα 155.000 και στη Θεσσαλία 139.000. Έξι στις δέκα κενές κατοικίες συγκεντρώνονται σε αυτές τις πέντε περιφέρειες.
Η συμβολή της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Παράλληλα, η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb έχει αποσύρει χιλιάδες ακίνητα από τη μακροχρόνια αγορά. Σύμφωνα με την Τράπεζα Πειραιώς, υπολογίζεται ότι περίπου 208.000 κατοικίες έχουν χαθεί από την παραδοσιακή μίσθωση, γεγονός που πιέζει ακόμα περισσότερο τη διαθεσιμότητα και εκτοξεύει τις τιμές. Στη Θεσσαλονίκη, η τάση αυτή είναι εμφανής κυρίως γύρω από τα πανεπιστήμια και το παραλιακό μέτωπο, όπου τα διαμερίσματα μετατράπηκαν σε τουριστικά καταλύματα.
Η οικοδομή σε στασιμότητα
Η κρίση εντείνεται και από τη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, σήμερα κατασκευάζονται μόλις 35.000 νέες κατοικίες τον χρόνο, ρυθμός που δεν καλύπτει τις ανάγκες. Οι εργολάβοι υπογραμμίζουν ότι οι οικοδομικές άδειες το 2025 έχουν μειωθεί κατά 50%, οδηγώντας σε «πάγωμα» της παραγωγής. Η Τράπεζα Πειραιώς, με βάση την έρευνα που έχει υλοποιήσει, εκτιμά ότι, με αυτούς τους ρυθμούς, θα χρειαστούν τουλάχιστον πέντε χρόνια για να καλυφθεί το υφιστάμενο κενό, αν και η τάση δείχνει μάλλον καθοδική.
Η στεγαστική ασφυξία μετατρέπεται σε μείζον κοινωνικό ζήτημα. Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι ένα στα τρία νοικοκυριά δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγη, ποσοστό που αποτελεί τη χειρότερη επίδοση στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Αυτό σημαίνει πως η κατοικία παύει να είναι προσιτή, ιδιαίτερα για νέους εργαζόμενους και οικογένειες που αναζητούν στέγη κοντά σε χώρους εργασίας ή σπουδών.
Τι ζητούν οι φορείς της αγοράς και τι έδωσε η Πολιτεία
Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) προειδοποιεί ότι χωρίς κίνητρα για ανακαινίσεις και διευθέτηση των κληρονομικών εκκρεμοτήτων, χιλιάδες διαμερίσματα θα παραμείνουν κλειστά. Οι μεσίτες ζητούν πλαίσιο που θα βάζει όρια στη βραχυχρόνια μίσθωση σε συγκεκριμένες περιοχές, ώστε να προστατευθεί η μακροχρόνια αγορά. Οι κατασκευαστές από την άλλη πιέζουν για ταχύτερες αδειοδοτήσεις, επενδύσεις σε αναπλάσεις και νέα προγράμματα προσιτής κατοικίας, προκειμένου να δοθεί ώθηση στην οικοδομή και να αυξηθεί η προσφορά.
Η Τράπεζα Πειραιώς έχει ήδη επισημάνει ότι η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης κατοικιών είναι διαχρονική και συνδέεται με τη δεκαετία 2011–2021, όπου η οικοδομή κατέρρευσε, τα νοικοκυριά αυξήθηκαν και η βραχυχρόνια μίσθωση εξαπλώθηκε. Σήμερα, το πρόβλημα έχει φτάσει σε οριακό σημείο και απαιτείται ολοκληρωμένη στρατηγική όπως ενίσχυση οικοδομής με φορολογικά και επενδυτικά κίνητρα, αξιοποίηση κενών κατοικιών μέσα από προγράμματα ανακαίνισης και επιδοτήσεις, ρύθμιση Airbnb με ισορροπημένο πλαίσιο, απλοποίηση διαδικασιών για κληρονομιές και τίτλους ιδιοκτησίας.
Η Θεσσαλονίκη αποτελεί χαρακτηριστική περίπτωση όπου η απουσία στεγαστικής πολιτικής οδηγεί εν μέρει σε κοινωνική ασφυξία. Η ενεργοποίηση του ανενεργού αποθέματος και η στροφή σε προσιτές κατοικίες δεν είναι μόνο ζήτημα αγοράς αλλά και προϋπόθεση για τη βιώσιμη ανάπτυξη της πόλης και της ευρύτερης περιοχής.
Προς αυτήν την κατεύθυνση φαίνεται πως κινείται η Πολιτεία καθώς μεταξύ των παρεμβάσεων στην αγορά ακινήτων που ανακοίνωσε ο Πρωθυπουργός στο πλαίσιο της ομιλίας του στην 89η Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, περιλαμβάνονται η μείωση του φορολογικού συντελεστή των ενοικίων και η επιστροφή ενός ενοικίου κάθε Νοέμβριο με σκοπό ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να δηλώνουν τα πραγματικά ενοίκια στην Εφορία ενώ ανοιχτό άφησε το ενδεχόμενο για περαιτέρω μειώσεις στη φορολόγηση των ακινήτων. Παράλληλα, σε ισχύ βρίσκονται ήδη πολιτικές στήριξης της στέγης όπως η απαγόρευση και το 2026 νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας, η τριετή απαλλαγή φόρου όταν ενοικιάζεται ένα κλειστό σπίτι, τα προγράμματα «Σπίτι μου ΙΙ», «Ανακαινίζω - Ενοικιάζω», ενώ ψηφίστηκε και ο νόμος για την Κοινωνική Αντιπαροχή.
Πιο αναλυτικά, για το 2026, εφαρμόζεται μεταξύ άλλων η απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη για κενές κατοικίες. Το συγκεκριμένο μέτρο καλύπτει τα μισθώματα κατοικιών έως 120 τ.μ. οι οποίες ήταν κενές ή χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση και στη συνέχεια πέρασαν σε νέα μίσθωση για τουλάχιστον τρία έτη, με συμβόλαια που υπογράφονται μέχρι το τέλος του 2026. Βασική αρχή της τριετούς φοροαπαλλαγής είναι ότι το κλειστό ακίνητο που δίδεται για μακροχρόνια μίσθωση θα πρέπει να παραμένει μισθωμένο για τρία συνεχή χρόνια. Αν το ακίνητο εκκενωθεί, έστω και για μία μέρα, η απαλλαγή διακόπτεται από το έτος που δημιουργήθηκε το κενό και οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να επιστρέψουν όλους τους φόρους που γλίτωσαν, μαζί με ενδεχόμενες προσαυξήσεις.
Η αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές. Επεκτείνεται για μια ακόμη μια χρονιά με σκοπό την αύξηση των προς διάθεση κατοικιών. Ο ΦΠΑ που αφορά τις αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων εφαρμόστηκε για πρώτη φορά το 2006 και τέθηκε σε αναστολή από την 1η Ιανουαρίου 2020.Υπενθυμίζεται δε ότι ο φόρος υπεραξίας ακινήτων 15%, που επιβάλλεται στα κέρδη από την πώληση ακινήτου, υπολογιζόμενα ως η διαφορά μεταξύ τιμής πώλησης και τιμής κτήσης, έχει ανασταλεί με νομοθετική παρέμβαση έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.
Παράταση ισχύος μείωσης του φόρου εισοδήματος για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων για τα έτη 2025 και 2026. Το μπόνους για τους ιδιοκτήτες ακινήτων ανέρχεται έως και σε 3.200 ευρώ τον χρόνο για πέντε χρόνια και δίνεται σε όσους πραγματοποιούν δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης ακινήτων (έως 16.000 ευρώ). Σημειώνεται ότι όσοι προχωρήσουν στην ανακαίνιση κλειστής κατοικία και την ενοικιάσουν εκτός από τη φοροέκπτωση θα απαλλαγούν και από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που θα εισπράττουν για τρία χρόνια.
Διορθώσεις στην κλίμακα φορολόγησης εισοδήματος από ενοίκια. Πιο συγκεκριμένα θεσπίζεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισόδημα από ενοίκια από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα έως τα 12.000 εφαρμόζεται συντελεστής 15% και στη συνέχεια αυξάνεται σε 35%. Άμεσα ωφελούμενοι εκτιμώνται σε 161.587 ιδιοκτήτες ακινήτων. Το μέτρο αναμένεται να λειτουργήσει θετικά για τη φορολογική συμμόρφωση και τη συγκράτηση των τιμών των ενοικίων.
Τέλος, δρομολογείται και ένας καινοτόμος τρόπος αξιοποίησης ακινήτων του Δημοσίου, σε συνεργασία με το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας. Συγκεκριμένα, σε τρία σημαντικά στρατόπεδα, μεταξύ των οποίων και το στρατόπεδο Ζιάκα στη Θεσσαλονίκη, θα χτιστούν 2.000 διαμερίσματα, από το οποία το 25% θα στεγάσει τα στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων και το 75% θα αποδοθεί σε πολίτες που δεν έχουν πρώτη κατοικία, αποδίδοντας στην κοινωνία πολλά αδρανή δημόσια ακίνητα. Οι κοινωνικές κατοικίες δηλαδή θα διατίθενται με προσιτό μίσθωμα, το ανώτατο όριο του οποίου θα καθορίζει το αρμόδιο υπουργείο, ενώ δίνεται και η δυνατότητα εξαγοράς έπειτα από 10 χρόνια συνεπούς μίσθωσης. Δικαιούχοι αναμένεται να είναι νέοι ηλικίας έως 39 ετών ή νέα ζευγάρια όπως και χαμηλόμισθοι, πολύτεκνοι ή και μονογονεϊκά νοικοκυριά, που θα μένουν στα σπίτια που θα κατασκευάζονται από τους ιδιώτες.
Σε ανακοίνωσή της μάλιστα η ΠΟΜΙΔΑ, χαρακτήρισε θετικό το αποτύπωμα των ανακοινώσεων του Πρωθυπουργού αναφερόμενη στη μείωση του συντελεστή του μεσαίου κλιμακίου της φορολογίας ενοικίων, εκεί δηλαδή ακριβώς που «πονάει» η πολύπαθη «μεσαία τάξη», με προοπτική για μεγαλύτερη μείωση αν περιοριστεί η υποδήλωση των μισθωμάτων από ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, ενώ για την παράταση της τριετούς φοροαπαλλαγής για τις κενές κατοικίες, η οποία αν συνοδευτεί και με την αναγκαία διεύρυνση του πεδίου εφαρμογής της αλλά και την καθιέρωση του «πιστοποιητικού φερεγγυότητας» των υποψήφιων ενοικιαστών, σχολίασε ότι θα επαναφέρει δεκάδες χιλιάδες σπίτια στην αγορά των μακροχρόνιων μισθώσεων.
