Οι μεγαλύτερες πιέσεις στην κτηματαγορά, λόγω των οικονομικών επιπτώσεων από τον πόλεμο στη Μέση Ανατολή, θα φανούν αργότερα, όταν τα νέα έργα περάσουν στη φάση της κατασκευής μετά το καλοκαίρι, με το μεγάλο ερώτημα να είναι εάν το αυξημένο κόστος απορροφηθεί από τον κατασκευαστικό κλάδο ή αν θα περάσει στις τελικές τιμές, εκτιμά ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης Θανάσης Τσουλκανάκης, σε συνέντευξή του στα Μακεδονικά Νέα. «Τις πιο πολλές αυξήσεις θα τις δούμε αργότερα, προς το τέλος του χρόνου», σημειώνει χαρακτηριστικά.
Την ίδια ώρα, περιγράφει μια αγορά που ήδη από το φθινόπωρο του 2025 εμφανίζει χαμηλότερες επιδόσεις, καθώς αγοραστές και επενδυτές δυσκολεύονται να ακολουθήσουν την άνοδο των ζητούμενων τιμών, ενώ τα ακίνητα μένουν περισσότερο καιρό στην αγορά μέχρι να προσαρμοστούν σε επίπεδα που μπορεί να απορροφήσει η ζήτηση.
Όπως λέει, αν η γεωπολιτική κρίση και το κύμα ακρίβειας παραταθούν, το πιθανότερο σενάριο είναι «πάγωμα» στα νεόδμητα, μετατόπιση της ζήτησης στα μεταχειρισμένα και νέα πίεση στις μισθώσεις.
Στην ίδια συνέντευξη, ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης στέκεται ακόμη στη μεγάλη ζήτηση για μικρά ακίνητα, ιδίως κοντά στο μετρό, στις δυσκολίες πρόσβασης στον τραπεζικό δανεισμό, αλλά και στο ενδεχόμενο νέων στεγαστικών κινήτρων σε προεκλογικό περιβάλλον.
Ακολουθεί το πλήρες κείμενο της συνέντευξης του κ. Θ. Τσουλκανάκη, στον Αλέξανδρο Αλεξιάδη:
Ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, Θανάσης Τσουλκανάκης
- Βρισκόμαστε εν μέσω μιας διεθνούς αστάθειας η οποία δεν ξέρουμε πόσο θα κρατήσει και επηρεάζει σε πολύ μεγάλο βαθμό τις οικονομίες.
Ναι, η αλήθεια είναι αυτή.
- Μέχρι τώρα πώς επηρεάζει γενικότερα την κτηματαγορά αυτή η κατάσταση.
Κοιτάξτε, άμεσα δεν την έχει επηρεάσει. Θα την επηρεάσει, αυτό είναι βέβαιο, όσον αφορά την αγορά του νεόδμητου. Επειδή και εγώ κατασκευάζω, είμαι στον κλάδο, δηλαδή πέραν της μεσιτικής μου ιδιότητας, βλέπω ότι οι αυξήσεις έρχονται.
Το θέμα είναι ότι, και πάλι, τις πιο πολλές αυξήσεις θα τις δούμε αργότερα, θα τις δούμε στο τέλος του χρόνου. Δηλαδή σε αυτούς που θα σκάψουν τώρα και θα αρχίσουν να ρίχνουν μπετό μετά το καλοκαίρι, εκεί θα καταλάβουμε τη διαφορά.
Θα δούμε δύο πράγματα. Ή θα πρέπει να απορροφήσουμε κάποιο από το κόστος και να συνεχίσουμε να πουλάμε στις ίδιες τιμές, αν τα καταφέρουμε ή θα αυξήσουμε τις τιμές μας. Εκεί θα φανεί.
Τώρα, γενικά ένα μικρό μούδιασμα, πολύ μικρό, υπάρχει, αλλά όχι κάτι το σοβαρό. Θα φανεί στις τιμές αργότερα. Εκεί θα δούμε τι θα γίνει.
- Αυτό αφορά και τα επαγγελματικά και την αγορά κατοικίας
Εντάξει, σίγουρα η αγορά κατοικίας είναι η πρώτη που επηρεάζεται. Αυτό είναι το δεδομένο. Τώρα, από εκεί και πέρα, γενικότερα η αγορά κατοικίας και τα επαγγελματικά, είναι επηρεασμένα πολύ από Σεπτέμβριο - Οκτώβριο του 2025 και μετά. Τα νούμερα είναι σαφώς χαμηλότερα.
Δηλαδή, το κοινό και οι επενδυτές, οι σοβαροί επενδυτές, αδυνατούν να ακολουθήσουν την αύξηση των ζητούμενων τιμών.
- Είχαμε και το πρόσφατο προηγούμενο του πολέμου στην Ουκρανία. Αυτό μεταφράζεται σε αναβολή αγορών, μεγαλύτερη επιφυλακτικότητα, αλλαγή προτιμήσεων;
Σε αύξηση τιμών. Αν αυξηθούν οι τιμές, εδώ υπάρχουν δύο τινά. Ή θα τις παρακολουθήσει η αγορά, που δεν το νομίζω ή δεν θα τις παρακολουθήσει, που το νομίζω.
Από εκεί και πέρα πρέπει να γίνουν άλλες συμφωνίες. Δηλαδή, κι εμείς λεμε στον κατασκευαστικό κλάδο, τι θα πρέπει να δούμε; Ή στον ανακαινιστικό κλάδο. Πρέπει να αγοράσουμε πλέον φτηνότερα για να κρατήσουμε τις ήδη αυξημένες τιμές, που ο κόσμος δεν ανταποκρίνεται 100%. Αυτό είναι ένα πρόβλημα.
- Το γεγονός ότι πολλές φορές η διεθνής ανασφάλεια συχνά στρέφει κεφάλαια προς το real estate, σαν επενδυτικό καταφύγιο, το βλέπετε σαν ενδεχόμενο σε αυτή την περίπτωση;
Ναι. Και είναι πολύ σοβαρό ενδεχόμενο. Και είναι αυτό που θα έλεγα. Εγώ είχα πει ότι αυτό για εμάς είναι μια ευκαιρία.
Όχι για τους ντόπιους αγοραστές, για τους ντόπιους επενδυτές. Για παράδειγμα εμένα μου «έρχεται» την άλλη εβδομάδα ένα δικηγορικό γραφείο με έδρα την Κωνσταντινούπολη και τη Γερμανία, που θα μου φέρει πελάτες, γύρω στους 50 ανθρώπους, που θέλουν να εξασφαλίσουν άμεσα Golden Visa.
- Για τη Θεσσαλονίκη;
«Όπου βρεις» μου λέει.
- Στη Θεσσαλονίκη είναι το όριο των 800.000, για την Golden Visa, σωστά;
Ναι, αλλά έχουμε και το όριο των 250.000 ευρώ για ακίνητα που προκύπτουν από αλλαγή χρήσης
Αθήνα-Θεσσαλονίκη έχουμε τέτοια ακίνητα που εξυπηρετούν. Θα τους μοιράσουμε. Και στην Αθήνα θα δώσω μερικά. Οπότε εκεί πέρα δημιουργούνται ευκαιρίες για εμάς, αλλά τι γίνεται; Πάλι πιέζει τις τιμές σε «χαμηλά» ακίνητα, δηλαδή αυτά της αλλαγής χρήσης που ήταν επαγγελματικά, που δεν μπορούν να πουληθούν πλέον σε νορμάλ τιμές, που αλλάζουν χρήση και πάνε οι τιμές στον «Θεό».
Βέβαια, αυτό δεν επηρεάζει την τοπική αγορά. Δηλαδή τα σπίτια μας, αυτό δεν τα επηρεάζει. Αυτά είναι διαφορετικά ακίνητα. Αλλά θα τονώσει την τοπική αγορά.
- Η Θεσσαλονίκη, βλέπουμε, συνεχίζει να «γράφει» αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων ή όχι;
Συνεχίζει να "γράφει". Όχι με τον ρυθμό που "έγραφε", αλλά είναι δεδομένο ότι ο κόσμος δεν ανταποκρίνεται. Είναι δεδομένο. Μιλάμε για τις ζητούμενες τιμές, όχι για τις τιμές που τελικά κλείνει ένα ακίνητο. Έχει πολύ μεγάλη διαφορά.
Παρατηρείται και πολύ μεγάλη διαφορά όσον αφορά στο ότι τα ακίνητα κάθονται και πάρα πολύ καιρό στην αγορά.
- Οπότε ξεκινάει με μία αρχική τιμή η οποία πέφτει σημαντικά μέχρι να πουληθεί το ακίνητο.
Θα πέσει μέχρι να μπορέσει να το απορροφήσει η αγορά. Ειδάλλως θα κάθεται το ακίνητο. Οπότε δεν έχει νόημα.
- Στη Θεσσαλονίκη τώρα, σε ποια κατηγορία ακινήτων δείχνει μεγαλύτερη αντοχή; Τα μικρά που είναι για εκμετάλλευση;
Τα μικρά σίγουρα που είναι για εκμετάλλευση. Και φτάνουν μερικές φορές οι τιμές τους να είναι παράλογες. Ειδικά κοντά στις τάσεις μετρό. Και εκείνα που έχουν πάλι μεγάλη ζήτηση είναι τα σπίτια που θα στεγάσουν την τοπική οικογένεια.
Αλλά εκεί υπάρχει πρόβλημα. Και ο δανεισμός είναι σχετικά ακριβός και οι όροι των τραπεζών είναι πολύ πιο σκληροί, δεν είναι όπως πριν 15 χρόνια που δημιουργήθηκε και η φούσκα των ακινήτων. Δεν είναι τόσο εύκολο. Δεν έχουν όλοι άμεση πρόσβαση στον δανεισμό.
- Εάν η γεωπολιτική κρίση παραταθεί για μήνες ακόμα και το κύμα ακρίβειας συνεχιστεί για εξίσου μεγάλο διάστημα, το πιο πιθανό σενάριο που βλέπετε για τη κτηματαγορά ποιο είναι;
Το πιο πιθανό σενάριο είναι ότι τα καινούρια θα παγώσουν, τα νεόδμητα. Δεν θα υπάρχει δυνατότητα να ανεγερθεί οικοδομή στην Ελλάδα με τα νούμερα τα οποία θα προκύψουν ως τελικό αποτέλεσμα.
Δεν θέλω να πιστεύω ότι θα γίνει. Κάπου στο τέλος, θεωρώ ότι κάπου, θα κρατήσει η λογική. Θα πάει ο κόσμος στα μεταχειρισμένα και θα αυξηθούν τιμές των μεταχειρισμένων.
Γιατί δεν θα μπορεί ο κόσμος να πλησιάσει στο νεόδμητο. Αν πάει εκεί η μεγάλη ζήτηση, θα υπάρχει και αύξηση.
- Και αυτό θα συμπαρασύρει και τις μισθώσεις στη συνέχεια;
Οι μισθώσεις γενικά είναι εκτός οποιασδήποτε λογικής στην Ελλάδα. Δεν μπορώ να εξηγήσω τίποτα από αυτό που γίνεται. Δεν έχει καμία λογική εξήγηση.
Ό,τι και να γίνει, οι μισθώσεις είναι εντελώς παράλογες. Εδώ φταίει 100% η ιδιοκτησία. Δεν υπάρχει κανένα νόημα σε αυτό που γίνεται.
Εννοείται ότι θα συμπαρασύρει και τις μισθώσεις. Γιατί αν είναι να βγουν 50 οικοδομές στην Ανατολική Θεσσαλονίκη, οι οποίες, οι περισσότερες είναι με το σύστημα της αντιπαροχής και μου δώσουν σπίτια για ενοικίαση αργότερα, σαφώς με βοηθάνε. Αν αποσυρθούν αυτές και δεν υπάρχουν… τη «βάψαμε».
- Κάτι αισιόδοξο σε όλη αυτή τη συγκυρία βλέπετε;
Κάτι αισιόδοξο είναι ότι σαφώς και μπαίνουμε σε μια προεκλογική περίοδο και συνήθως εκεί ανοίγουν τα ταμεία του κράτους. Οπότε λογικά, και αν σταματήσει και ο πόλεμος, θα έρθουν διάφορα κίνητρα π.χ ένα πρόγραμμα «Σπίτι μου 3» μελετημένο και με όχι τα λάθη του «Σπίτι μου 1» και «Σπίτι μου 2». Λέω εγώ μια πιθανότητα.
Κάποιες πιθανές φοροαπαλλαγές, κάποια κίνητρα για τα νέα ζευγάρια για τον νέο κόσμο να αποκτήσει ακίνητα, για τη φοιτητική στέγη ίσως. Εγώ πιστεύω ότι πάντα σε μια προεκλογική χρονιά κάτι γίνεται και επειδή η χώρα «γράφει» καλά οικονομικά νούμερα θεωρώ ότι ένα κομμάτι εξ αυτών θα γυρίσει.
