Η περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων κατηγορίας Grade A και η αυξανόμενη ζήτηση από εγχώριες και πολυεθνικές εταιρείες δημιουργούν έντονη κινητικότητα, ανεβάζοντας τόσο τα ενοίκια όσο και τις αξίες των ακινήτων, όπως προκύπτει από το market review της Δανός| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate για τις εξελίξεις στην κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης στο πρώτο εξάμηνο του 2025.
Παράλληλα, μεγάλα έργα ανακατασκευής και νέες επενδύσεις ενισχύουν την ελκυστικότητα της Θεσσαλονίκης ως επιχειρηματικού προορισμού.
Έλλειψη ποιοτικών χώρων και αυξανόμενη ζήτηση οδηγούν την αγορά
Η αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης παρουσιάζει εντεινόμενη ζήτηση για σύγχρονους χώρους υψηλών προδιαγραφών (Grade A), ενώ η προσφορά παραμένει περιορισμένη. Το αποτέλεσμα είναι η αύξηση τόσο των ενοικίων όσο και των τιμών πώλησης, κυρίως σε νεότερα κτίρια που πληρούν τις απαιτήσεις βιωσιμότητας και σύγχρονου σχεδιασμού. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν τα νέα πράσινα κτιριακά συγκροτήματα στο κέντρο και στα ανατολικά προάστια της Θεσσαλονίκης.
Με βάση τα δεδομένα της Δανός, οι τιμές μίσθωσης στην καρδιά του κέντρου κυμαίνονται μεταξύ 12-16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα για τα ακίνητα πρώτης κατηγορίας σε δρόμους όπως η Τσιμισκή, ενώ σε δευτερεύοντες δρόμους (π.χ. Βενιζέλου) τα ενοίκια διαμορφώνονται στα 8-11 ευρώ/τ.μ. τον μήνα. Στη δυτική πλευρά της πόλης, τα νέα κτίρια μισθώνονται περίπου στα 16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ενώ τα παλαιότερα κυμαίνονται μεταξύ 7-12 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως. Στα ανατολικά, τα ενοίκια κυμαίνονται μεταξύ 9-15 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.
Για πράσινα κτίρια δε, τα μισθώματα φτάνουν έως και τα 18 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ανάλογα με τις παροχές (χώροι στάθμευσης, βοηθητικοί χώροι κ.ά.).
Μεγάλες επενδύσεις αλλάζουν τον χάρτη της επιχειρηματικής στέγασης
Η είσοδος μεγάλων εταιρειών και οργανισμών ενισχύει την τάση αναβάθμισης των επαγγελματικών χώρων. Για παράδειγμα, η TaskUs, ένας παγκόσμιος ηγέτης στις υπηρεσίες ψηφιακής τεχνολογίας και customer experience νέας γενιάς, ξεκίνησε ήδη τη λειτουργία της στο μεγάλης κλίμακας, βιοκλιματικό επιχειρηματικό πάρκο HUB26, στη δυτική είσοδο της Θεσσαλονίκης, μισθώνοντας ολόκληρο κτίριο 7.000 τ.μ. στην οδό 26ης Οκτωβρίου.
Η Coca-Cola, η Alpha Bank και η Τράπεζα Πειραιώς είναι επίσης παρούσες με σύγχρονες εγκαταστάσεις, είτε σε λειτουργία είτε σε φάση ολοκλήρωσης.
Εντυπωσιακό παράδειγμα αποτελεί η επένδυση της Deloitte, η οποία αναμένεται να ξεπεράσει τα 20 εκατ. ευρώ. Στο παλιό κτίριο αποθηκών της ΠΑΕΓΑΕ, εντός της ζώνης του Οργανισμού Λιμένος Θεσσαλονίκης (ΟΛΘ), δημιουργείται ένα κτίριο με πιστοποίηση LEED Gold, το οποίο θα φιλοξενεί τα νέα της γραφεία με πρόσοψη στη θάλασσα. Η μίσθωση έχει διάρκεια 12 έτη και το έργο προγραμματίζεται να ολοκληρωθεί εντός του 2025.
Αξιοσημείωτη είναι επίσης η ανάπτυξη του κτιριακού συγκροτήματος «KOMVOS OFFICES» στη Θέρμη, από τον όμιλο Thermi Group. Το έργο περιλαμβάνει δύο κτίρια γραφείων συνολικής επιφάνειας 14.000 τ.μ., τα οποία ανακαινίζονται με βάση τις αρχές της βιωσιμότητας και της μοντέρνας αρχιτεκτονικής, προσελκύοντας έντονο ενδιαφέρον από μεγάλες διεθνείς και εγχώριες εταιρείες.
Απόδοση επενδύσεων και απορροφητικότητα
Η αγορά γραφείων στη Θεσσαλονίκη προσφέρει αποδόσεις της τάξης του 6%-6,5% για Grade A γραφεία σε prime τοποθεσίες, 7%-7,5% για Grade B γραφεία σε καλές τοποθεσίες, 8%-8,5% για Grade B σε δευτερεύουσες περιοχές.
Οι αποδόσεις αυτές σε συνδυασμό με την αύξηση της απορροφητικότητας καταδεικνύουν την ελκυστικότητα της πόλης για θεσμικούς και ιδιώτες επενδυτές, ειδικά με την προοπτική αύξησης των αξιών λόγω των υποδομών που ενισχύουν την προσβασιμότητα (Μετρό, οδικοί άξονες, λιμάνι).
Το Μετρό αλλάζει τα δεδομένα
Η λειτουργία του Μετρό της Θεσσαλονίκης από τα τέλη του 2024 έχει ήδη αρχίσει να επηρεάζει θετικά την αγορά, αυξάνοντας την κινητικότητα και την προσβασιμότητα σε περιοχές εκτός κέντρου. Αναμένεται ότι το επόμενο διάστημα με την επέκταση του μετρό και στην Καλαμαριά, η ζήτηση για γραφειακούς χώρους σε δευτερεύουσες ζώνες θα αυξηθεί, καθώς πλέον γίνονται πιο προσβάσιμες για εργαζόμενους και πελάτες, σύμφωνα με τα δεδομένα της Δανός.
Σε σύγκριση μάλιστα με τα προηγούμενα χρόνια, η αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης έχει υποστεί ουσιαστικές αλλαγές, τόσο ποιοτικά όσο και στρατηγικά. Ενώ η ζήτηση επικεντρωνόταν κυρίως σε οικονομικότερους χώρους και σε εγκαταστάσεις εντός του παραδοσιακού αστικού ιστού, σήμερα παρατηρείται έντονη στροφή προς σύγχρονους και βιώσιμους επαγγελματικούς χώρους, με ενεργειακές πιστοποιήσεις και προηγμένες υποδομές. Οι τιμές μισθώσεων σε Grade A ακίνητα έχουν αυξηθεί σε σχέση με το 2023, ενώ η απορροφητικότητα έχει ενισχυθεί, ιδιαίτερα σε κτίρια νέας γενιάς. Επιπλέον, η λειτουργία του Μετρό και τα υπό υλοποίηση έργα λειτουργούν ως επιταχυντές αναδιάρθρωσης, δημιουργώντας μια νέα αγορά που δεν υπήρχε λίγα χρόνια πριν. Η προηγούμενη δεκαετία είχε σημαδευτεί από υπερπροσφορά παλαιών γραφείων και περιορισμένες επενδύσεις, ενώ από το 2023 και μετά, το τοπίο αλλάζει ριζικά, με τις επιχειρήσεις να αναζητούν πλέον εικόνα, λειτουργικότητα και ενεργειακή απόδοση.
Η αγορά γραφείων στη Θεσσαλονίκη βρίσκεται συνεπώς σε φάση μετασχηματισμού, με τη ζήτηση να στρέφεται προς πράσινα, σύγχρονα και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια, και με τις μεγάλες επενδύσεις να αναβαθμίζουν συνολικά την εικόνα της πόλης ως επιχειρηματικού κόμβου, καθιστώντας την αγορά ιδιαίτερα ελκυστική για επενδυτές. Η σταδιακή ολοκλήρωση των μεγάλων έργων υποδομής, και ειδικά του Μετρό, δημιουργούν ένα νέο πλαίσιο ευκαιριών, τόσο για τις επιχειρήσεις όσο και για τον κτηματομεσιτικό κλάδο της πόλης.
