Παράλληλα, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Κύπρου καταγράφει συστηματικά αυξημένη δραστηριότητα σε μεταβιβάσεις, συμβόλαια πώλησης και τίτλους ιδιοκτησίας, επιβεβαιώνοντας τη δυναμική αλλά και τη δομική εξάρτηση της οικονομίας από το real estate.
Ωστόσο, αυτή η αύξηση τιμών είναι εν μέρει ονομαστική. Όταν η αξία των ακινήτων αποτιμηθεί σε σχέση με τον χρυσό, προκύπτει συχνά ακόμα και μείωση της πραγματικής αξίας. Αυτό σημαίνει ότι η άνοδος των τιμών δεν συνεπάγεται απαραίτητα αύξηση πλούτου, αλλά σε πολλές περιπτώσεις αντανακλά πληθωριστικές πιέσεις και νομισματική αποδυνάμωση.
Επιπλέον, η διατήρηση μεγάλου όγκου δημόσιας γης ανεκμετάλλευτης οδηγεί σε περεταίρω απώλεια συνολικής πραγματικής αξίας με την πάροδο του χρόνου. Η αδράνεια ισοδυναμεί με απομείωση.
Η δημόσια ακίνητη περιουσία μπορεί να λειτουργήσει ως εργαλείο στεγαστικής πολιτικής μόνο εφόσον ενταχθεί σε σαφές, εφαρμόσιμο πλαίσιο. Στην πράξη, αυτό σημαίνει αξιοποίηση κρατικών τεμαχίων μέσω μακροχρόνιων μισθώσεων ή συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα για ανάπτυξη προσιτής κατοικίας.
Το Κτηματολόγιο παρέχει ήδη την πλήρη καταγραφή των τεμαχίων, με στοιχεία όπως τοποθεσία, εμβαδόν, αξία και λοιπά χαρακτηριστικά. Το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη δεδομένων, αλλά η απουσία μηχανισμού μετατροπής αυτών των δεδομένων σε επενδυτικά projects με κοινωνικό στόχο, αλλά και γιατί όχι, και οικονομικό κρατικό όφελος που σημαίνει λιγότερους φόρους και περισσότερη ανάπτυξη.
Στον αστικό σχεδιασμό, η δημόσια γη καθορίζει άμεσα την ποιότητα ζωής. Η πρακτική της αποσπασματικής ανάπτυξης χωρίς ενιαίο σχεδιασμό οδηγεί σε αστικά περιβάλλοντα χαμηλής λειτουργικότητας. Αντίθετα, η συγκεντρωμένη αξιοποίηση μεγάλων δημόσιων εκτάσεων επιτρέπει την ανάπτυξη ολοκληρωμένων περιοχών με πράσινες υποδομές, δημόσιους χώρους και μικτές χρήσεις, δημιουργώντας πολλαπλασιαστικό όφελος τόσο κοινωνικά όσο και επενδυτικά. Παραδείγματα προς σχετική εκμετάλλευση είναι οι αντίστοιχες εκτάσεις της Κρατικής Εκθεσης, του ΣΟΠΑΖ και οι εκτάσεις πέριξ των αεροδρομίων.
Στον τουρισμό, η σημασία της δημόσιας ακίνητης περιουσίας είναι ακόμη πιο άμεση. Τουριστικές εκτάσεις, παλιά κτίρια και υποαξιοποιημένες περιοχές μπορούν να μετατραπούν σε υψηλής ποιότητας τουριστικά προϊόντα. Η στοχευμένη αξιοποίηση δημόσιας γης επιτρέπει την αναβάθμιση του τουριστικού χαρτοφυλακίου της Κύπρου, με έμφαση στην ποιότητα και όχι μόνο στην ποσότητα. Μόνο, φυσικά, μετά απο έγκυρο και έγκαιρο σχεδιασμό.
Η σύνδεση γεωπολιτικών συγκρούσεων με την αγορά ακινήτων είναι πλέον άμεση και μετρήσιμη. Ο πόλεμος στην Ουκρανία, αλλά και η ευρύτερη αστάθεια στη Μέση Ανατολή, έχουν ήδη επηρεάσει τις ροές κεφαλαίων, πληθυσμών και επενδύσεων στην Ευρώπη. Έρευνες δείχνουν ότι τέτοιες συγκρούσεις προκαλούν αύξηση ζήτησης κατοικίας σε χώρες υποδοχής λόγω μετακινήσεων πληθυσμών και κεφαλαίων, οδηγώντας σε πιέσεις στις τιμές και στα ενοίκια.
Η Κύπρος λειτουργεί σε αυτό το πλαίσιο ως «ασφαλή καταφύγιο» εντός της ΕΕ. Στην περίπτωση της Κύπρου, η γεωπολιτική αστάθεια έχει ήδη ανακατευθύνει επενδυτικά κεφάλαια προς την αγορά ακινήτων, ενισχύοντας τη ζήτηση και διατηρώντας ανοδική πορεία στις τιμές. Παράλληλα, η άφιξη πληθυσμών από περιοχές κρίσης αυξάνει άμεσα τη ζήτηση για ενοικίαση και αγορά κατοικιών, επιβαρύνοντας περαιτέρω την προσιτότητα.
Το φαινόμενο αυτό είναι διαρθρωτικό. Σε περιόδους αβεβαιότητας, η ζήτηση μετατοπίζεται προς σταθερές αγορές, δημιουργώντας ανοδικές πιέσεις που δεν σχετίζονται απαραίτητα με τα εγχώρια εισοδήματα. Το αποτέλεσμα είναι η ενίσχυση των τιμών και ταυτόχρονα η απομάκρυνση του τοπικού πληθυσμού από την αγορά κατοικίας.
Σε αυτό το περιβάλλον, η δημόσια ακίνητη περιουσία αποκτά ρόλο εξισορρόπησης και συνετής προόδου. Η ιδιωτική ανάπτυξη κατευθύνεται κυρίως προς υψηλότερες αποδόσεις, ενώ η δημόσια γη μπορεί να χρησιμοποιηθεί στοχευμένα για αύξηση της προσφοράς σε πχ προσιτή κατοικία. Έτσι λειτουργεί ως μηχανισμός αποσυμπίεσης της αγοράς.
Συνεπώς, η γεωπολιτική αστάθεια ενισχύει τη σημασία της δημόσιας περιουσίας όχι μόνο ως αναπτυξιακού εργαλείου, αλλά και ως εργαλείου σταθεροποίησης. Σε συνθήκες όπου η εξωτερική ζήτηση ωθεί τις τιμές πέρα από τα θεμελιώδη μεγέθη, η ενεργή αξιοποίηση δημόσιας γης καθίσταται απαραίτητη για τη διατήρηση ισορροπίας.
Οι βασικές προκλήσεις παραμένουν: γραφειοκρατία, πολυδιάσπαση αρμοδιοτήτων και απουσία ενιαίας στρατηγικής. Το Κτηματολόγιο αναγνωρίζει ότι τα δεδομένα που διαθέτει αποτελούν έγκυρο περιουσιακό στοιχείο, χωρίς όμως να έχει επιτευχθεί πλήρης μετατροπή αυτής της πληροφορίας σε ενεργή πολιτική.
Συνολικά, το ζήτημα δεν είναι η ύπαρξη αξίας, αλλά η ενεργοποίησή της. Σε ένα περιβάλλον όπου οι ονομαστικές τιμές αυξάνονται αλλά η πραγματική αξία διαβρώνεται και η εξωτερική ζήτηση ενισχύεται λόγω γεωπολιτικών παραγόντων, η παθητική διαχείριση δημόσιας γης οδηγεί σε απώλεια ευκαιριών. Η στρατηγική αξιοποίησή της αποτελεί αναγκαία συνθήκη για βιώσιμη ανάπτυξη , κοινωνική ισορροπία και χρηστή πολιτική.
Άρθρο του Ηλία Δανού, Συμβούλου και Εκτιμητή Ακινήτων της Δανός| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate
